Passiv Gældspleje?

Normalt siger man at Aktiv Gældspleje kun er for boligejere som har en realkreditgæld på mere end 1,5 – 2 millioner kroner. Det skyldes at omkostningerne ved løbende konverteringer kan blive forholdsvis store i forhold til kurs- og/eller rentegevinsterne.

Men Aktiv Gældspleje, eller måske skal det kaldes Passiv Gældspleje, kan også være, at man sammensætter boligfinansieringen, så man bruger boligbudgettet optimalt til at få en lavere gæld. F.eks. hvis man køber en bolig, hvor finansieringen er under de gængse normer.

Eksempel, hvor der købes en bolig til 1.345.000 kr. med 80% belåning med 4% realkreditlån og 30 års løbetid og et boliglån på 206.000 kr. over 20 år. (standardfinansiering)
Denne finansiering kunne alternativt laves med et F5-lån over 30 år og en boligkredit så den samlede indbetaling svarer til nettoydelsen på standardfinansieringen.

Resultat:

I eksemplet kan man altså have en samlet lavere gæld på 63.000 kr. efter 5 år, svarende til 5,3% af gælden på realkreditlånet med standardfinansieringen.

Ulemper ved F5-lån:

1. Renten kendes ikke efter 5 år
2. Indfrielseskursen kan stige til +100 ved indfrielse før de 5 år er gået.
3. Kursen falder ikke ret meget, hvis renten stiger.

1. 
Når der er gået 5 år, får lånet en ny rente for de kommende 5 år, så man risikerer en højere ydelse.
I eksemplet skal renten dog stige med mere end 2,5% før ydelsen bliver højere end med 4% lånet.

2.
I modsætning til 4% lånet, som kan opsiges til kurs 100 hvert kvartal, kan kursen på F5-lånet stige til over 100 hvis renten falder undervejs og lånet skal indfries. Der er dog nogle naturlige grænser for stigningen, fordi obligationen udløber til kurs 100 efter maksimalt 5 år.

3.
Hvis man har ”konverteringsegnede lån” altså fastforrentede lån på mere end 1,5 – 2 millioner, kan man få en kursgevinst, hvis der omlægges til højere rente. Som tommelfingerregel, kan man reducere gælden med ca. 6% hvis renten stiger med 1%. Det skal sammenlignes med de 5,3% som er gevinsten med alternativ finansiering på 5 år. Og man skal huske, at en konverteringsgevinst falder i takt med gældens størrelse.