Hvis du har dit realkreditlån i Totalkredit, har formidlerbanken, f.eks. FasterOikos Andelskasse, adgang til en løbende overvågning af lånet. Det betyder, at der løbende bliver holdt øje med, om der er en potentiel konverteringsmulighed.
I FasterOikos Andelskasse har vi valgt at bruge denne mulighed, og kontakter kunderne, når muligheden opstår, og vi skønner at en omlægning bør overvejes af kunden.
Vi fortæller om muligheden, og viser den aktuelle mulighed og den aktuelle rentabilitet, hvis omlægningen gennemføres. Og det er altid kunden som vælger, om muligheden skal udnyttes.
Denne service koster ikke noget. Vi har en fælles interesse sammen med kunden. Kunden får enten en rentegevinst eller en kursgevinst, som vi lige har gennemgået, og vi tjener penge på omlægningen. Vi får med andre ord også en bid af kagen.
Man siger, at en fugl i hånden er bedre end 10 på taget, og når det gælder aktiv gældspleje, bør man overveje at tage dette ordsprog til sig, og lægge (undskyld) grådigheden lidt til side. Når der opstår en konverteringsmulighed, f.eks. når renten er på vej op, så kan det være fristende at vente på, at renten stiger yderligere, så kursgevinsten bliver endnu større. Et godt eksempel på dette er, da Danmark i marts 2020 blev lukket ned på grund af Covid-19. Dengang havde boligejerne 1%- lån og i løbet af meget kort tid faldt kursen fra 101 til 92 og der kunne i en meget kort periode omlægges til 2% til kurs 99,50 indtil panikken lagde sig igen efter en uge.
Et 1% lån på 3 millioner kr. kunne omlægges til 2% 2.795.000 kr. med break-even efter ca. 15 år. Og allerede i løbet af september samme år, kunne der omlægges tilbage til 1% med en gæld på 2.829.000 kr.
Tvivlerne som så de 10 fugle på taget, og ventede på en endnu højere rente, stod tilbage med et 1% lån på nu 2.962.000 kr. eller 133.000 mere end dem som satsede på fuglen i hånden.
Der cirkulerer stadig 1% obligationer i årgang 2050 og 2053 i Totalkredit for næsten 115 milliarder kroner. Disse obligationer kan man i november 2023 købe til kurs 67 og opefter afhængig af årgang og om de er med eller uden afdragsfrihed. Da kursen var i bund i september 2023, var kursen til sammenligning 63 og opefter.
Der kan være mange grunde til, at boligejere, som har 1% lån ikke vælger at omlægge og få en markant lavere gæld. Deres bankrådgiver har formentlig kontaktet dem en eller flere gange, så der må jo være andre forhold som gør udslaget.
Måske at de ser mest på risikoen ved at omlægge til højere rente, for den er der jo. Hvor stor den er, viser vi her i et eksempel, hvor 1% startlånet er på 3 millioner kr. Det er nok noget over gennemsnittet. I eksemplet har vi valgt at forkorte løbetiden på det nye 5% lån, så nettoydelsen er den samme som på 1% lånet. Gælden falder med 790.000 kr. og først efter 20 år er der break-even. Og den samlede risiko er på ca. 35.000 kr.
Risikoen består i, at renten ikke falder igen de næste 20 år, men renten skal ikke ned på 1% igen. Falder den til bare 4% igen, kan lånet konverteres endnu en gang, og resultatet ser man her:
Omlægges der f.eks. ned til 4% efter 2 år, vil den samlede besparelse i nettoydelser være på ca. 143.000 kr. i forhold til at beholde 1% lånet.
Konvertering til højere rente er også en slags forsikring mod at kursværdien på 1% lånet senere stiger igen. For det gør den helt sikkert. Jo tættere man kommer på lånets udløbsdato, jo højere vil kursen være, og så skal man huske på, at hver gang man betaler et ordinært afdrag via terminsydelsen, så sker det til kurs 100.
Man kan endda gå så langt at sige, at der også er risiko forbundet med ikke at omlægge lånet mens muligheden er der. Hvis man i dag kan indfri lånet til kurs 71,75 som i eksemplet her, er risikoen at det kan komme til at ske til op til kurs 100, hvis man venter.
Aktiv gældspleje koster ikke ekstra i FasterOikos.
Der eksisterer flere virksomheder, som holder øje med boligejernes lån og kontakter dem, når der er en omlægningsmulighed. Det koster typisk 199-250 kr. pr. måned for den service plus et honorar, når lånet omlægges. Oveni i de øvrige omkostninger.
Når eller hvis kunderne spørger disse virksomheder om, hvad de får for de ekstra omkostninger, bliver svaret noget med, at kunden er sikker på at få omlagt lånet på de rigtige tidspunkter, og at omkostningerne til banken og realkreditinstituttet er lavere, fordi de har forhandlet sig til nogle rabatordninger. Eller at kurserne bliver bedre, fordi de kan handle større ”klumper” obligationer. Udsagnene er muligvis rigtige, men de kan ikke efterprøves, så derfor er spørgsmålet nok om virksomhederne kan forudse renteændringer bedre end andre, og om de forhandlede rabatter overstiger virksomhedernes løbende og faste honorar?
En anden og måske nok mere reel grund til, at der er et marked for virksomhederne, er formentlig, at de fleste boligejere ikke prioriterer overvågning af deres realkreditlån særlig højt, og derfor gerne vil betale andre for at gøre det for dem.
I FasterOikos er denne service gratis, og når lånet omlægges, betaler du kun de normale omkostninger til Staten, Totalkredit og os. Og som vi skrev i indledningen, er realkreditfinansiering et forretningsområde med god indtjening for os. Derfor er det klart, at vi også prioriterer området højt, og selvfølgelig også kontakter vores kunder, når der er en attraktiv mulighed for at omlægge lån.
Hvis du vil høre om dine muligheder, er du altid velkommen til at ringe til din rådgiver i FasterOikos. Eller sende en e-mail.
Du kan også logge på netbanken og få en ide over dine muligheder. Når du har logget på, vælger du ”bolig” i menuen og herefter ”mit hjem”. Hvis du ikke har dit lån i Totalkredit, kan vi hjælpe dig med beregningerne.