Når man omlægger til lavere rente, får man som nævnt en rentegevinst og når man omlægger til højere rente, får man en kursgevinst, og jo flere gange man kan omlægge både til højere og lavere rente, jo større bliver den samlede gevinst. Hvis vi ser 10 år tilbage, kan man se denne udvikling i de 30-årige renter:
De røde prikker viser en forsigtig konverteringsstrategi, hvor man kun omlægger lån, når renten falder, og man derfor løbende får en rentegevinst. Hvis man startede med et 3% lån, kunne man omlægge til 2% i 2015 og senere til 1% i 2019.
Hvis startlånet var på 3 millioner med en løbetid på 30 år og man ikke omlagde det undervejs, ville gælden ultimo 2023 være faldet til ca. 2.342.000 kr. med en samlet renteudgift på ca. 730.000 kr.
Havde man lavet de 2 omlægninger til lavere rente i 2015 og 2019, ville gælden på 1% lånet til sammenligning være ca. 2.301.000 kr. med en samlet renteudgift på ca. 431.000 kr.
Men havde man også omlagt til højere rente, hver gang det var muligt, altså 7 gange, kunne man også have lagt om til lavere rente 5 gange i stedet for 2 gange, og hver gang man lagde om til højere rente, ville gælden falde. Ultimo 2023 ville gælden være på 1.529.000 kr. med en samlet renteudgift på 529.000 kr.
Tallene skal læses med alle forbehold, da renterne er baseret på oplyste gennemsnitsrenter fra Finans Danmarks hjemmeside, og omlægningsberegningerne er baseret på nogle ret brede forudsætninger:
Ved omlægning ned rente er omkostningerne medtaget til 25.000 kr. når der tages højde for at differencerenter kan trækkes fra i skat. Ved omlægning op i rente er omkostningerne medtaget til 15.000 kr. og kursforskellen på nyt og gammelt lån er på 6 point. Der er ikke taget højde for bidragsbetalinger, som ville være en fordel i eksemplet med omlægning til højere rente, fordi belåningsgraden vil være lavere og dermed bidragssatsen. I det hele taget skal man passe lidt på med at se tilbage og lave historiske beregninger. Vilkårene ændrer sig hele tiden, og f.eks. har vi de sidste par år oplevet, at kursforskellen på en konvertering til 1% højere rente ikke har været 6 point. Skal man f.eks. indfri et 3% lån i dag og udskifte det med et 5% lån, er forskellen kun 9,50 i alt eller 4,75 for 1% op i rente. En af forklaringerne er, at kursfølsomheden på obligationer falder i takt med at renten bliver højere.
Men måske skyldes det også, at hele obligationshandlen i forbindelse med udbetaling og indfrielse af realkreditlån er flyttet fra fondsbørsen og direkte til realkreditselskaberne, som ikke mere køber obligationerne ved udbetaling af lån direkte af låntagerne for herefter at sælge dem på fondsbørsen. Nu bliver lånene i stedet afregnet til kurser som realkreditinstitutterne skønner, er den bedste kurs, som obligationerne kunne sælges til, hvis de blev solgt på fondsbørsen. Denne ændring skete i forbindelse med, at der kom et nyt MiFID direktiv fra EU.
Nu bliver realkreditlån altså afregnet og kunden betaler afregningsprovision i stedet for kurtage, og når låntageren ikke er part i en obligationshandel, så gælder MiFID-direktivet ikke, men vi må selvfølgelig formode at kurserne alligevel er reelle.
Resultatet af låneafregning contra direkte salg på fondsbørsen kan man se på fondsbørsens hjemmeside, hvor låneafregningerne bliver indberettet, som man skal ifølge reglerne. Men børshandel er det altså ikke.
OTC-Loan Payment er de indberettede kurser før kursskæring, når en låntager får udbetalt et lån og SI Standard Trade er en ”rigtig” fondshandel mellem 2 parter, som kunne være en opsamlet mængde obligationer der sælges videre. En SI-Std Duplicate kunne være, hvis en låntager har fået udleveret obligationerne fra et lån og har fået banken til at sælge dem på fondsbørsen. Det er nemlig en mulighed, men selvom det kunne se ud som at det giver bedre kurser, er det sjældent muligt da de færreste banker selv handler obligationer, men bruger en mellemmand til formålet. Og alle skal jo have en lille bid af kagen.
