En af grundene til at det danske realkreditsystem er ”verdens bedste” er, at man hvert kvartal kan indfri de fastforrentede obligationer til kurs 100, selvom kursen er højere. Og er kursen under 100, kan man indfri lånet ved at købe obligationerne til dagskurs. Det giver disse muligheder:
Når man omlægger lånet til lavere rente, opnår man en rentegevinst
Når man omlægger lånet til højere rente, opnår man en kursgevinst
Og gør man det løbende både til højere og lavere rente får man både en
lavere gæld og en lavere ydelse.
Det sidste kaldes aktiv gældspleje.
Omkostninger.
Låneomlægning er dog forbundet med omkostninger, hvoraf nogle er faste. Det betyder derfor at gælden bør have en vis størrelse, før en låneomlægning kan anbefales, men det afgøres individuelt af boligejeren, hvor stor gevinsten skal være, før omlægningen gennemføres. Omkostningerne kan være:
Kurstab generelt. Er forskellen på kurs 100 og den kurs som obligationerne afregnes til.
Kurtage/afregningsprovision. I Totalkredit betaler man 0,15% af kursværdien af lånet
Tinglysningsafgift. Man betaler en fast afgift på 1.825 kr. pr. dokument der skal tinglyses, og hvis pantebrevet bliver større, skal man betale 1,45% af forskellen
Andelskassens ekspeditionsgebyr 6.000 kr. i februar 2025
Totalkredits lånesagsgebyr. 4.000 kr. i februar 2025
Indfrielsesgebyr 750 kr. i februar 2025
Garantiprovision som kan opkræves, hvis der er særlige forhold i lånetilbuddet fra Totalkredit som ikke kan opfyldes i forbindelse med udbetaling af lånet. Det kan f.eks. være at det forudsættes at der gennemføres værdiforøgende forbedringer af ejendommen.
Gebyr for rykning af pantebreve. F.eks. hvis andelskassen også har sikkerhed i ejendommen og pantet skal respektere et nyt lån
Differencerenter. Som beskrives andetsteds.
Gebyr for fastkursaftaler.
Kursskæring og kursspread
Er en del af kurstabet, men er den del som obligationshandlerne trækker fra den kurs, som en investor vil betale for obligationerne. Kursskæringen er i Totalkredit 0,2 eller 200 kr. pr. 100.000 kr.
Kursspread er en anden slags kursskæring og det er desværre uklart hvem der tager denne del af kursskæringen. I Totalkredit er kursskæringen ved salg af obligationer 0,2 og ved køb af obligationer er tillægget 0,1, altså 0,3 i alt. I eksemplet her er forskellen 0,4, og de sidste 0,1 er derfor til obligationshandleren eller ”marketmakeren” i eksemplet her. Men hvem det er, kan man ikke se. Men det kunne f.eks. være Nykredit som jo ejer Totalkredit.
