For næsten 40 år siden, kunne man høre disse legendariske ord på TV. ”Og så skyder han. Nej, han venter. Jaaaa, Michael Laudrup. Det er genialt, dét der”.
Det har ikke meget at gøre med realkredit, men måske er det ikke altid genialt at vente med at omlægge sine realkreditlån.
For eksempel hvis man har fastforrentede lån til kun 0,5% rente som man længe har kunnet indfri til en meget lav kurs. Alene i Totalkredit cirkulerer der lange 0,5% obligationer for i alt 24,5 mia. kr.
Her er et eksempel med en boligejer som har et lån på 2 millioner kroner og en restløbetid på 26 år.
Udover den rare tanke om at have et fastforrentet lån til kun 0,5% rente, er der faktisk ingen store ulemper ved at omlægge lånet. Man får en lavere gæld, og med stor sandsynlighed også en lavere bidragssats, fordi gælden falder og de fleste ejendomsværdier er steget, siden lånet blev udbetalt.
Man kan også gå skridtet videre og vælge at betale samme nettoydelse som i dag og dermed forkorte løbetiden, så man samlet set sparer endnu mere.
Man kan altså reducere gælden her og nu med mere en ½ million og samlet set spare næsten 200.000 kr. efter skat.
Men hvad nu hvis man er genial som Michael Laudrup og venter? Kan gevinsten blive større? Ja det kan den godt. Det viser vi med et eksempel, hvor man venter i 1 eller 2 år og håber på, at renten stiger til 5% i stedet for nuværende 4%.
Når man konverterer lavt forrentede lån til højere forrentede lån, så sparer man løbende renter i ventetiden, men risikoen er at renten ikke stiger, men måske falder, så indfrielseskurserne stiger på lånet med lav rente. Sådan kunne det se ud, hvis der omlægges til 5% om 1 år.
Gevinsten ved at vente på 5% lånet i 1 år vil altså være på 164.996 kr., i forhold til at omlægge til 4% nu, målt på de samlede nettoydelser over 26 år. Men hvis der kan omlægges til 5% om 1 år, vil der også være mulighed for at omlægge 4% lånet til 5%, og det ville se sådan ud:
Og så kan man sammenligne mulighederne.
Den samlede gevinst ved at satse/håbe på et 5% lån om et år kan altså være en lavere gæld på 139.000 kr. og en samlet sparet nettoydelse på 221.104 kr. i lånets løbetid, og i begge tilfælde samlede nettoydelser som er lavere, end hvis 0,5% lånet beholdes i hele løbetiden.
Det er bare sjældent at et realkreditlån løber i 26 år. De fleste lån bliver indfriet efter 5-10 år, f.eks. når boligen sælges.
Så hvad nu hvis renten ikke stiger til 5%?
Hvis ikke man vælger omlægningsmuligheden til 4% lån, så fortsætter man bare med at betale 0,5% i rente. Men man betaler også de løbende afdrag til kurs 100 i stedet for at indfri til kurs 70,27 nu.
Det første år er afdraget 72.215 kr., hvor man altså betaler 21.469 mere end kursværdien nu. På 5 år er der afdraget 364.709 kr. eller 108.427 kr. mere end kursværdien nu.
Indfrielseskursen ændrer sig ikke kun når renten stiger eller falder. Den ændres også løbende som tiden går. Man kan f.eks. sammenligne kursen på 0,5% 2053 og kursen på 0,5% 2043 som er henholdsvis 70,27 og 82,86, så forskellen angiver hvor meget kursen ændrer sig over 10 år uden renteændring. Det svarer til 1,25 point pr. år. Så efter f.eks. 5 år er kursen i teorien steget med 6,3 point og når restgælden er 1.635.291 kr., svarer det til at kursværdien er steget med 103.023 kr. oveni de 108.427 kr. fra afdragene. Efter 5 år er kurstabet i forhold til nu altså 211.450 kr. selvom renten ikke er ændret.
Og hvis renten falder i stedet for at stige?
Hvis renten samtidig er faldet, så skal man regne med at indfrielseskursen stiger med yderligere ca. 10 point pr 1% rentefald. (kursforskellen på 0,5% 2053 og 1,5% 2053). Et rentefald til 3% vil ydermere betyde, at 4% lånet nu vil kunne omlægges til 3%, og sådan kan man blive ved. Det er dybest set det som Aktiv Gældspleje handler om. At tage gevinsterne når muligheden er der, og så vente på den næste gevinst. Flere små gevinster kan samlet set blive større end en enkelt potentiel gevinst.
Bankerne står i kø for at få kunder, i det som kaldes Private Banking segmentet. Allerede hvis de har en ”investerbar” formue på 2 millioner eller mindre. Så kan formuen placeres og omplaceres løbende. Der købes og sælges altså hele tiden for at realisere gevinster og geninvestere i håbet om flere gevinster.
Det samme kan man gøre med realkreditgæld, som ofte er langt større end 2 millioner. Her er der bare et lille minus foran tallene, men principperne er de samme. Selvom omkostningerne måske er større når der omlægges gæld.
Alle beregninger er baseret på kurser i Totalkredit den 26.1.2026 samt gældende omkostninger i FasterOikos.
Vi kan regne på dine muligheder for omlægning af lån. Ikke kun hvis renten er 0,5%. Der er også gode muligheder for omlægning af lån med 1% og 1,5% rente.
Skriv til realkredit@faster.dk eller ring på telefon 3336 4006.
Leave a Reply