En af fordelene ved realkreditlån med fast rente er, at man kan indfri lånet til kurs 100. Så selvom kursen på et 5% lån i dag er +102 har man altså den sikkerhed, at man kan indfri lånet til kurs 100.
Man kan vælge at opsige lånet mindst 2 måneder før en termin og så indfri lånet til kurs 100 f.eks. 1.7 hvis lånet bliver opsagt senest 30.4. Men mange indfrielser sker med en indfrielsesmetode som kaldes pari-straks. Det går ud på, at man indfrier lån til kurs 100 her og nu og betaler differencerenter frem til terminen. Hvis et lån som ikke blev opsagt senest 31.1 skal indfries i dag, skal der altså betales differencerenter frem til 1.7. Differencerenterne beregnes som forskellen på obligationsrenten f.eks. 5% og en mellemregningsrente som Totalkredit fastsætter og som aktuelt er 1,60%, og som for et år siden var 3,10%.
For et år siden var udgiften til differencerenter på 1,9% og i 3 måneder svarer det til 4.737 kr. for et lån på 1 million kr. I dag er udgiften 3,4% eller 8.477 kr. En stigning på 78%.
Inden man beskylder Totalkredit for grådighed osv. skal man huske på, at Nationalbanken i samme periode også har nedsat renten med 1,5% og det er Nationalbankens rentesatser som er udgangspunktet for mellemregningsrenten i Totalkredit.
Det bliver altså dyrere at indfri realkreditlån med pari-straks metoden, når Nationalbanken sænker renten. Og hvis indfrielsen sker i forbindelse med lånekonverteringer, hvor man udnytter rentefald, stiger omkostningen altså.
Så boligejere som venter med at omlægge deres 5% lån i håb om at renten falder til 3% risikerer 2 ting:
– at betale 5% rente i stedet for 4% rente mens de venter
– at omkostningen til differencerenter bliver større, hvis renten falder
yderligere.
Husk at du kan læse om aktiv gældspleje og hvordan realkreditsystemet virker her på siden.
Leave a Reply