Det korte svar er: ja, men kun lidt. Du kan godt planlægge efter opsigelsesfristerne. Men du kan ikke vide, hvad kursen på dit nye lån er til den tid.
Og det er netop forskellen. Fristerne kender vi. Kurserne kender vi ikke. De ændrer sig fra dag til dag, fordi markedet ændrer sig. Derfor kan du godt planlægge en låneomlægning, men du kan ikke styre den helt.
Opsigelsesfristen kan du planlægge efter
Har du et 5% lån, er den aktuelle opsigelsesfrist 31. juli 2026. Det betyder, at lånet kan indfries pr. 1. oktober 2026. Vil du omlægge før den dato, er der som regel to muligheder: Du kan betale differencerenter frem til 1. oktober, eller du kan kurssikre det nye lån frem til samme dato.
Begge dele koster penge. Derfor handler det ikke kun om at undgå én bestemt udgift. Det handler om, hvad der samlet set bedst kan betale sig.
Hvad koster differencerenter?
Differencerenter er den renteudgift, du betaler, fordi dit gamle lån først kan opsiges til en senere termin. Et forenklet eksempel ser sådan ud: Har du 1.000.000 kr. i restgæld, bliver beregningen 1.000.000 kr. × 3,9% / 365 × 64 dage = 6.838 kr. Efter skatteværdi svarer det til cirka 5.100 kr.
Hvad koster kurssikring?
Den anden mulighed er at kurssikre det nye lån. Det betyder, at du låser kursen fast nu, selv om lånet først skal bruges senere. Det giver tryghed, men det er ikke gratis.
Hvis de nye 4% obligationer på 1.000.000 kr. f.eks. sælges til kurs 98,00, får du et provenu på 980.000 kr. Pengene forrentes frem til 1. oktober 2026 med mellemregningsrenten på 0,85%. Det rentetab bliver lavet om til et kursfradrag på det nye lån. I eksemplet kan omkostningen anslås til 5.553 kr., svarende til 0,55 kurspoint.
Kursen kan du ikke planlægge
Her kommer det svære: Du kan vente for at spare differencerenter, men hvis kursen på det nye lån falder imens, kan besparelsen hurtigt forsvinde. Du kan altså godt ramme fristen bedre — men samtidig ramme kursen dårligere.
Derfor er det farligt at gøre beslutningen afhængig af håbet om, at kursen nok bliver bedre om lidt. Håb er fint mange steder i livet. Men som strategi for din boligøkonomi er det ikke særlig robust.
Du bør have en plan for dit lån
Hvis du vil arbejde aktivt med dit realkreditlån, bør du have en plan. Altså nogle klare kriterier for, hvornår du vil omlægge — og hvornår du vil lade være. Det minder lidt om investering i aktier. Hvis du hele tiden venter på det perfekte tidspunkt, risikerer du aldrig at få handlet.
Har du f.eks. et 5% lån i dag, kan en enkel strategi være, at du overvejer omlægning til 4%, når break-even-perioden er kort eller lang nok til, at det giver mening for dig. Break-even betyder kort sagt: Hvor længe skal du beholde det nye lån, før omlægningen samlet set har betalt sig?
Et konkret eksempel
Lad os sige, at du har et 5% lån på 3.000.000 kr. og overvejer at omlægge til 4%. Med en kurs på 98 på det nye 4% lån og differencerenter i 64 dage er break-even aktuelt omkring 4,75 år.
Hvis du havde omlagt en måned tidligere, var kursen på det nye 4% lån omkring 99,75. Til gengæld skulle du have betalt differencerenter i 121 dage. Alligevel ville break-even i det eksempel have været bedre (omkring 3 år). Med andre ord: Det havde været dyrere i differencerenter, men samlet set bedre på grund af den højere kurs.
Dobbelt omlægning
Selvom break-even ved at omlægge fra 5% til 4% nu måske ikke er optimal, kan omlægningen åbne for en ny mulighed. For måske kan lånet omlægges tilbage til 5% senere. Men så betaler man jo omkostninger to gange!
Korrekt, men hvis kurs- og renteforholdene om et år gør en ny omlægning mulig, kan regnestykket alligevel falde positivt ud.
I et regneeksempel med dobbelt omlægning forudsættes det, at boligejeren først omlægger fra 5% til 4% nu til kurs 98, og at der om et år igen opstår mulighed for at omlægge fra 4% tilbage til 5%. Sammenlignes det med at man beholder 5% lånet, er restgælden om et år cirka 2.946.000 kr. Ved dobbelt omlægning er restgælden cirka 2.847.000 kr. Det giver en lavere restgæld på omkring 99.000 kr. — efter at omkostningerne ved begge omlægninger er medregnet.
Det er netop derfor, man ikke kun skal se på den aktuelle omlægning isoleret. Aktiv gældspleje handler også om, hvilke muligheder man åbner for senere. En omlægning til en lavere rente kan give en løbende besparelse her og nu, men den kan samtidig skabe et nyt udgangspunkt, hvis renterne senere stiger, og en opkonvertering igen bliver interessant.
Hvad er pointen?
Pointen er, at du godt kan vente på en bedre frist for at spare differencerenter. Men hvis kursen på det nye lån falder imens, kan du ende med at vente forgæves. Derfor bør du ikke kun spørge: “Kan jeg spare differencerenter?” Du bør hellere spørge: “Hvad er den samlede økonomi i omlægningen?”
Konklusion:
Strategi er bedre end skråsikkerhed
Den vigtige konklusion er, at ingen kender kursen på det nye lån i morgen, næste måned eller om et år. En dobbelt omlægning kan derfor ikke forventes med sikkerhed på forhånd. Den kan kun indgå som et muligt scenarie, hvis markedet senere udvikler sig sådan, at næste omlægning giver mening.
Det ændrer ikke ved, at det kan være fornuftigt at handle, når beregningen allerede i dag ser attraktiv ud. Men beslutningen bør tages med åbne øjne: Man kan planlægge frister, regne på break-even og opstille scenarier. Man kan ikke love, at markedet giver den næste mulighed. Derfor bør aktiv gældspleje bygge på strategi, løbende overvågning og realistiske forudsætninger — ikke på forventninger om fremtidige kurser.
Vores råd er derfor: Lav en plan for, hvornår en omlægning giver mening for dig. Hold øje med break-even, den nye kurs og dine egne planer med boligen. Og når tallene rammer det niveau, du på forhånd har besluttet dig for, så lad strategien styre mere end mavefornemmelsen. Du kan naturligvis også lade FasterOikos holde øje med kurserne for dig. Det koster ikke noget, når du er kunde i andelskassen.
Leave a Reply