Mange boligejere står lige nu med det samme spørgsmål: Skal man blive i et F3- eller F5-lån, når renten skal tilpasses – eller er det værd at overveje at skifte til fast rente?
Det enkle svar er, at ingen kender renteudviklingen på forhånd. Lige nu peger de aktuelle renteudsigter fra blandt andre Realkredit Danmark, Totalkredit og Nordea dog på, at renterne på 30-årige fastforrentede lån kan stige lidt eller holde sig på et relativt højt niveau den kommende tid.
Det betyder, at der lige nu ikke er meget, der tyder på, at boligejere med et 4%-lån får en oplagt mulighed for at lægge om til en lavere rente på kort sigt. Til gengæld kan situationen være interessant for boligejere med F3- eller F5-lån, der skal have ny rente i år.
De nye renter vil fortsat være lavere end renten på fastforrentede lån, men det betyder ikke nødvendigvis, at fast rente er uinteressant. Et fastforrentet lån kan stadig være relevant, fordi bidragssatsen ofte er lavere, og fordi en stigende boligværdi kan forbedre belåningen og dermed økonomien i en omlægning. Samtidig giver fast rente en større tryghed, fordi ydelsen bliver mere forudsigelig.
Nedenfor er to konkrete eksempler, der viser forskellen.
Eksempel 1: F3-lån
En boligejer købte i 2023 en villa i Rødovre for 3.750.000 kr. og optog et F3-lån med 80% belåning og afdrag over 30 år. Gælden er siden faldet fra 3.000.000 kr. til 2.812.000 kr. Den nye rente bliver 2,69%, restløbetiden er 27 år, og bidragssatsen er 1,08%.
Hvis lånet omlægges til et 4% fastforrentet lån til kurs 98 og med samme løbetid, stiger gælden til 2.878.000 kr., mens bidragssatsen falder til 0,30%. Nettoydelsen stiger med 535 kr. om måneden i forhold til lånet med ny F3-rente. Samtidig afdrager man 945 kr. mindre om måneden på gælden. Ser man 3 år frem, vil gælden derfor være 98.455 kr. højere på 4%-lånet end på F3-lånet.
Men det er vigtigt at huske, at man ikke nødvendigvis skal vente 3 år på en lavere kursværdi. Hvis der inden da åbner 5%-serier, vil et 4%-lån typisk kunne indfries omkring 6-7 kurspoint under kursen på 5%-lånet. I så fald kan gælden blive lavere på det fastforrentede lån tidligere. Kommer kursen på 4%-lånet under 96,33, vil kursværdien af gælden være lavere end på F3-lånet.
Eksempel 2: F5-lån
En anden boligejer købte i 2021 en villa i Rødovre for 3.750.000 kr. og optog et F5-lån med 80% belåning og afdrag over 30 år. Gælden er siden faldet fra 3.000.000 kr. til 2.516.000 kr. Den nye rente bliver 2,88%, restløbetiden er 25 år, og bidragssatsen er 0,63%.
Hvis lånet omlægges til et 4% fastforrentet lån til kurs 98 og med samme løbetid, stiger gælden til 2.576.000 kr., mens bidragssatsen falder til 0,30%. Her falder nettoydelsen faktisk med 26 kr. om måneden i forhold til lånet med ny F5-rente. Til gengæld afdrager man 1.299 kr. mindre om måneden på gælden. Ser man 5 år frem, vil gælden derfor være 135.953 kr. højere på 4%-lånet end på F5-lånet.
Men heller ikke her behøver man nødvendigvis at vente 5 år på en lavere kursværdi. Hvis der inden da åbner 5%-serier, vil et 4%-lån typisk kunne indfries omkring 6-7 kurspoint under kursen på 5%-lånet. I så fald kan gælden blive lavere på det fastforrentede lån tidligere. Kommer kursen på 4%-lånet under 94,04, vil kursværdien af gælden være lavere end på F5-lånet.
Hvad er konklusionen?
De to eksempler viser, at rentetilpasningslånene her og nu giver den laveste gæld, fordi der afdrages mere. Men det betyder ikke nødvendigvis, at fast rente er det forkerte valg. Et fastforrentet lån kan stadig være attraktivt for dem, der ønsker mere ro og forudsigelighed i økonomien. Samtidig kan der opstå en mulighed for en lavere kursværdi tidligere end forventet, hvis der åbner 5%-serier.
Valget handler derfor ikke kun om, hvad der ser billigst ud på kort sigt. Det handler også om tryghed, fleksibilitet og hvor stor betydning man tillægger risikoen for fremtidige renteændringer. Med Aktiv Gældspleje i FasterOikos er pointen netop, at den rigtige løsning afhænger af hele økonomien – ikke kun af renten her og nu.
Hvis du vil have et konkret overblik over, hvad der bedst kan betale sig i din situation, så lad os regne på det sammen. Ring på 3336 4006 eller skriv til realkredit@faster.dk.
Der er brugt renter, kurser og omkostninger i Totalkredit den 3.6.2026. Prisudviklingen er udviklingen på villaer i Rødovre ifølge Boligsiden for april måned.
Leave a Reply