Her i marts måned 2025 lever vi i en tid med stor usikkerhed. Det taler for at vælge en rente som man kender i 30 år. Men det er også fristende f.eks. at vælge et rentetilpasningslån, hvor man kender renten i en kortere periode.
Den 7. marts 2025 er renten på F3 2,51% og renten på F5 er 2,74% og da det er kontantlån, er kursen 100. Til sammenligning er kursen på et 4% fastforrentet lån 97,65. Optager man et 4% lån på 1 million kan man altså nøjes med at låne 976.500 kr. med F3 og F5, og samtidig betale en lavere ydelse.
Derfor er det naturligvis fristende for mange, at rette blikket mod rentetilpasningslånene. Især hvis man tror og håber på, at renten falder. Det er der bare ingen der ved. Især ikke i en verden, hvor handelskrige og det der er værre, er på tale.
Men hvad er forskellene udover at renten og kursen er bedre på rentetilpasningslånene lige nu?
Obligationslån med fast rente.
Her kender du renten og afdragene i hele lånets løbetid. Bidragssatsen kan i princippet forhøjes med 6 måneders varsel, men det skal i så fald være gældende for alle boligejerne i realkreditinstituttet.
Kursen på lånet kan godt være over 100, men skal du indfri det, kan du opsige lånet til kurs 100 med 2 måneders varsel til en termin. Det er tilfældet hvis renterne falder.
Men hvis renterne stiger, falder kurserne og så kan du indfri lånet til en lavere kurs og en skattefri kursgevinst.
Rentetilpasningslån.
Her kender du kun renten i f.eks. 3 eller 5 år ad gangen. Det er kontantlån så udbetalingskursen er 100, men for at finansierer kontantlånet bliver der solgt forskellige obligationer, hvor kursværdien svarer til kontantgælden. Skal du f.eks. låne 1 million som et F3 lån, bliver der solgt 3 obligationsserier:
1-årig obligation svarende til 1. års afdrag
2-årig obligation svarende til 2. års afdrag
3-årig obligation svarende til 3. års afdrag og restgælden herefter.
Hvis den vægtede kurs på obligationerne, er f.eks. 93 skal der altså sælges 1.053.000 kr. obligationer. Renten på obligationerne er i øjeblikket 1% og hvis renten på lånet er 2,51% bruges ”overrenten” på 1,51% til at afdrage på obligationsgælden sammen med det afdrag der betales på lånet. Og når de 3 år er gået er de 53.000 kr. afdraget og obligationsgælden er den samme som kontantlånsgælden. De løbende afdrag er til kurs 100, men hvis du skal indfri lånet midt i perioden, skal du opkøbe de obligationer der ligger bag lånet til markedskurs. Og i modsætning til de fastforrentede lån, kan kursen godt være over 100, fordi det er ikke-konverterbare obligationer som man ikke kan opsige 4 gange årligt. Groft sagt kan man sige, at hvis renten på lånet er lavere end, da det blev udbetalt, så er kursen over 100, men den slutter altid på 100 når lånet skal rentetilpasses, f.eks. efter 3 år. Så jo længere rentetilpasning man vælger, jo mere kan kursen gå over 100.
Det betyder, at hvis du undervejs i en rentetilpasningsperiode ser at renten er faldet, så har du ingen fordel af at omlægge lånet, fordi kursværdien så er højere.
Hvad betyder de manglende konverteringsmuligheder?
En fordel ved rentetilpasningslån er som nævnt, at startrenten er lavere end den faste rente, samt at startgælden som regel er lavere. En anden fordel er, at fordi renten er lavere, så afdrager man mere på lånet i starten.
Prisen for den lavere rente og lavere gæld er, at du er afskåret for meningsfyldte løbende konverteringer. Har du er fastforrentet lån kan du konvertere lånet og:
– Få en lavere gæld, hvis renten stiger.
– Få en lavere ydelse hvis renten falder.
Og så er spørgsmålet om konverteringsmulighederne giver større gevinst end den kendte gevinst ved lavere rente og gæld her og nu i løbet af rentetilpasningsperioden, f.eks. 3 år. Og det kommer helt an på, hvordan renten udvikler sig? Er renten faldet, har man måske konverteret det fastforrentede lån til lavere rente og betalt omkostningerne, men man får så også en lavere rente i den nye rentetilpasningsperiode. Et fastforrentet lån vil derfor ikke være en fordel i en periode med faldende renter. Men i en periode med stigende renter, vil kursgevinsterne ofte overstige de sparede renter med et rentetilpasningslån.
I billederne nedenfor her kan du se sammenligninger af Fast rente, F-Kort, F3 og F5 hvor renten stiger med 1%.
Eller prøv selv at sammenligne lån her.
Husk at det kun er overslag der laves. Kurser og renter ændres løbende.
Leave a Reply