Den 31. august 2026 sker der årgangsskifte på de fastforrentede realkreditobligationer. For de klassiske 30-årige 4%-lån betyder det, at nye lån fremover bliver udbetalt i en obligation med udløb i 2059 i stedet for 2056. Nye obligationsårgange handles typisk til en lavere kurs end de eksisterende serier, fordi investoren binder sine penge i en længere periode. Institutterne er allerede begyndt at udstede den nye årgang til kunder, som skal have udbetalt lån efter 31. august 2026. Den 13. august 2026 er kursforskellen ca. 0,75 kurspoint, men forskellen kan blive større, når udbuddet af 2059-serien stiger fra 1. september 2026.
Det er derfor nærliggende at omtale årgangsskiftet som en ulempe for låntageren. Men virkeligheden er mere nuanceret. Den lavere kurs er kun den ene side af sagen. Den anden side handler om kursfølsomhed, fremtidige konverteringsmuligheder og risikoen for, at enkelte obligationsserier senere kan blive ramt af indlåsningseffekter.
Den umiddelbare ulempe er større kurstab
Når kursen på den nye obligationsserie er lavere, skal der udstedes flere obligationer for at skaffe det samme lånebeløb. Ønsker en boligejer at låne 2 mio. kr., vil en kurs på 98 give en højere obligationsrestgæld end en kurs på 99. Konsekvensen er en større gæld og dermed også højere samlede renteudgifter.
Kurstabet mærkes dog ikke nødvendigvis med det samme. Hvis lånet beholdes til udløb, bliver forskellen gradvist afviklet gennem de løbende afdrag. Hvis lånet derimod omlægges eller indfries før tid, bliver kurstabet realiseret straks, hvis kursen er steget.
Den oversete fordel kan være større kursfølsomhed
Den nye 4% 2059-obligation har længere restløbetid end 4% 2056-obligationen. Derfor har den også højere varighed og større kursfølsomhed. For boligejeren kan det være en fordel. Hvis renterne senere stiger fra 4% til 5%, vil kursen på 2059-serien normalt falde mere end kursen på 2056-serien. Forskellen er måske begrænset, men også mindre kursbevægelser kan få betydning. Det betyder, at låntageren potentielt kan opnå en større gældsreduktion ved en fremtidig opkonvertering.
Risikoen, som få taler om
Den største risiko ved årgangsskiftet er måske slet ikke den lavere kurs ved låneoptagelsen. Den største risiko er, at den nye serie aldrig når at blive rigtig stor og likvid. Når 4% 2059 for alvor åbner den 1. september 2026, er forventningen, at serien gradvist vokser gennem nye låneudbetalinger. Men markedet kan hurtigt ændre retning.
Hvis renten kort efter årgangsskiftet stiger til 5% eller falder til 3%, vil nye lån i stedet primært blive udbetalt i en ny 5%- eller 3%-serie. Væksten i 4% 2059 kan dermed stoppe langt tidligere end forventet, og serien risikerer aldrig at opnå den størrelse og omsætning, som normalt forbindes med en moderne hovedserie.
Likviditet måles ikke kun i milliarder
I den finansielle regulering stilles der krav om, at aktiver, som indgår i bankernes likviditetsberedskab, skal kunne omsættes hurtigt og uden væsentlige kurstab — også under stressede markedsforhold. Reglerne lægger vægt på markedslikviditet, omsætning, markedsdybde og et aktivt investorgrundlag.
For boligejeren er det derfor ikke nødvendigvis afgørende, hvor mange milliarder der er udstedt i en serie. En obligationsserie kan være meget stor på papiret og samtidig være vanskelig at handle i praksis.
Det afgørende er, hvor mange obligationer der faktisk er til rådighed for handel til normale priser. Hvis en stor del af serien ejes af investorer, som ikke ønsker at sælge, bliver den reelle markedsdybde betydeligt mindre end den officielle obligationsmængde antyder. En stor serie er derfor ikke nødvendigvis en likvid serie.
På obligationsmarkedet bruges størrelsen på en obligationsserie ofte som mål for likviditet, og en tommelfingerregel er, at serier på 3-5 milliarder kr. normalt betragtes som likvide. Men størrelsen alene fortæller ikke hele historien. En obligationsserie kan være blandt markedets største og alligevel udvikle indlåsningseffekter.
I praksis er det derfor ikke kun seriens størrelse, der betyder noget. Det afgørende er blandt andet:
- hvem der ejer obligationerne
- hvor stor den frie omsætning er
- hvor mange marketmakere der aktivt stiller priser
- hvor let obligationerne kan købes og sælges
Et tankevækkende eksempel er Nykredits afdragsfrie 1%-obligation med udløb i 2050.
Serien er meget stor — ca. 28 milliarder kr. ifølge Nasdaq, hvor obligationen er noteret.
Alligevel er der en markant kursforskel i forhold til sammenlignelige obligationer fra andre realkreditinstitutter. Hvis en boligejer skal indfri sit 1% 2050-lån i Nykredit/Totalkredit, er kursen den 13. august 2026 ca. 84. I de øvrige institutter er kursen på den tilsvarende obligation 75-77. Det kan altså koste op til 90.000 kr. ekstra at indfri et lån på 1 mio. kr. — en forskel, som ingen kunne forudse, da lånene blev optaget, og kurserne var ens.
På en anden platform opgøres “outstanding amount” i serien til 6,6 milliarder kr. Hvis dette tal udtrykker boligejernes samlede restgæld i serien, kan det samlet set koste op til næsten 600 millioner kr. mere at indfri lånene end i de andre institutter.
Stor volumen er altså ikke nødvendigvis det samme som høj likviditet. Tværtimod kan en begrænset fri omsætning betyde, at boligejere må betale betydeligt mere for at købe obligationerne tilbage ved omlægning eller førtidig indfrielse. Det store spørgsmål er derfor, hvem der har opkøbt så stor en mængde obligationer og har mulighed for at udbyde dem til en markant højere kurs end i de andre institutter.
Årgangsskiftet handler derfor om mere end et enkelt kurspoint på dagen for låneoptagelsen. På kort sigt får boligejeren typisk en lidt lavere kurs og dermed en lidt højere gæld. Til gengæld ligger gælden i en obligation med større kursfølsomhed, og det kan vise sig værdifuldt ved fremtidige opkonverteringer.
Den måske vigtigste problemstilling er dog den langsigtede likviditet. Hvis renterne hurtigt flytter sig væk fra 4%-niveauet, kan markedet begynde at finansiere sig i andre kuponer, før 4% 2059-serien har nået at opbygge en stor og bred investorbase. Historien om 1% 2050 viser samtidig, at selv meget store obligationsserier ikke nødvendigvis beskytter mod indlåsningseffekter.
For boligejeren bør spørgsmålet derfor ikke kun være, hvilken kurs man får i dag. Det bør i lige så høj grad være, hvor let det bliver at købe obligationerne tilbage igen om fem eller ti år.
Netop dét spørgsmål kan vise sig at være langt vigtigere end forskellen mellem kurs 98 og kurs 99 på dagen for lånoptagelsen — selv om svaret desværre er umuligt at kende på forhånd.
Men hvad kan boligejeren egentlig gøre, når obligationen skal vælges? I praksis ikke ret meget. Når lånetypen først er valgt, er man som regel henvist til den obligationsserie, markedet stiller til rådighed. Netop derfor kan det være værd at overveje, om man altid skal være blandt de første i en ny serie — eller om det i nogle tilfælde er klogere at vente, til markedet har vist, om serien faktisk bliver stor, likvid og let at komme ud af igen.
Leave a Reply