En højere kuponrente lyder umiddelbart som en dårlig nyhed for boligkøberen. Men åbner et nyt 5 pct.-lån tættere på kurs 100, kan det samtidig være en mulighed for at begrænse kurstabet og begynde boligejerskabet med en markant lavere gæld.
Rentestigningen kan også åbne en mulighed
Når de lange realkreditrenter nærmer sig et niveau, hvor 5 pct.-obligationer åbner for nye lånetilbud, bliver historien ofte fortalt som en risiko. Boligkøberen kan komme til at betale 5 pct. i stedet for 4 pct. Men udviklingen kan også rumme en mulighed. Et nyt lån med højere kuponrente vil normalt blive udbudt tættere på kurs 100, og dermed kan boligkøberen få et lavere kurstab og behov for at optage mindre obligationsgæld.
Et fastforrentet realkreditlån udbetales ved salg af obligationer. Er kursen f.eks. 95, får låntageren kun cirka 950.000 kr. udbetalt for hver million kroner i obligationsgæld før omkostninger og kursfradrag. For at finansiere det samme boligkøb skal der derfor optages mere gæld end ved et lån, der kan udbetales tæt på kurs 100.
Det betyder, at rentestigningen ikke alene bør ses som en trussel mod boligbudgettet. For en køber, der står foran at optage et nyt lån, kan skiftet til en højere kuponrente tværtimod skabe adgang til en bedre udbetalingskurs. Muligheden består altså ikke i den højere rente i sig selv, men i at en større del af den optagne gæld faktisk bliver udbetalt og kan bruges til boligkøbet.
Omkring 55.000 kr. mindre gæld pr. udbetalt million
Et illustrativt regnestykke viser forskellen. Hvis 4 pct.-lånet ligger så langt under kurs 100, at 5 pct.-lånet kan etableres tættere på kurs 100, kan obligationsgælden på 5 pct.-lånet anslået blive omkring 55.000 kr. lavere for hver million kroner, der skal finansieres. Ved et finansieringsbehov på 2 mio. kr. svarer det til cirka 110.000 kr. mindre gæld fra begyndelsen.
Den lavere gæld er ikke gratis. Med de anvendte forudsætninger vil nettoydelsen på 5 pct.-lånet være cirka 150 kr. højere om måneden pr. finansieret million. Det centrale spørgsmål er derfor ikke blot, hvilket lån der har den laveste rente, men hvad boligkøberen får for den ekstra månedlige betaling.
| Illustration pr. 1 mio. kr. i finansieringsbehov | ||
| Forhold | 4 pct.-lån | 5 pct.-lån |
| Obligationskurs | Lavere og med større kurstab | Tættere på kurs 100 |
| Gæld ved udbetaling | Højere | Ca. 55.000 kr. lavere |
| Nettoydelse | Lavere | Ca. 150 kr. højere pr. måned |
| Ved senere rentefald | Mindre oplagt nedkonvertering | Mulighed for omlægning til lavere rente |
Beløbene er afrundede illustrationer. Den konkrete forskel afhænger blandt andet af obligationskurser, bidrag, afdrag, løbetid, skat, kursfradrag og øvrige omkostninger på tilbudstidspunktet.
Den lavere startgæld har værdi
En lavere startgæld betyder blandt andet, at der skal betales renter og bidrag af et mindre beløb. Samtidig bliver økonomien mindre følsom over for et senere boligsalg, fordi en mindre del af købesummen er blevet omsat til gæld gennem et kurstab. Det kan især være relevant for købere, som ikke forventer at blive boende i hele lånets løbetid.
Hvis renten falder igen
Falder markedsrenten senere, kan et 5 pct.-lån muligvis omlægges til et 4 pct.-lån eller en endnu lavere kuponrente. En nedkonvertering kan reducere den løbende ydelse, men den øger typisk restgælden og medfører omkostninger. Derfor skal en omlægning altid vurderes ud fra kursen, omkostningerne, den forventede tid i boligen og låntagerens økonomiske mål.
Se på hele lånet – ikke kun tallet før procenttegnet
Det bedste lån findes ikke ved automatisk at vælge den laveste kuponrente. Boligkøberen bør som minimum sammenligne udbetalingskurs, kurstab, obligationsgæld, brutto- og nettoydelse, bidrag, afdrag, omkostninger samt mulighederne ved senere renteændringer. En bevægelse fra 4 pct. til 5 pct. er derfor ikke nødvendigvis kun en risiko. Den kan også være den mulighed, der giver et mindre kurstab, en lavere startgæld og et mere robust udgangspunkt for boligøkonomien.
Hvis du har brug for råd og vejledning om boligfinansiering, så skriv til realkredit@faster.dk eller ring på telefon 3336 4006.
Leave a Reply