Totalkredit har meddelt, at det fra den 22. september 2026 bliver muligt at få tilbud på nye fastforrentede 5%-lån. De nye obligationer forventes at åbne tæt på kurs 100, og dermed får mange boligejere med fastforrentede lån på 4% rente eller lavere igen mulighed for at overveje en opkonvertering.
Når renten stiger, falder kursen på de eksisterende obligationer. Det betyder, at boligejere i nogle tilfælde kan indfri deres nuværende lån til en lavere kurs og optage et nyt lån med højere rente. Resultatet er en lavere restgæld, og for nogle boligejere kan gevinsten løbe op i flere hundrede tusinde kroner.
Men en opkonvertering bør aldrig vurderes ud fra renten alene. Det afgørende er heller ikke, om det nye lån åbner i kurs 100 eller kurs 99. Det afgørende er forskellen mellem kursen på det lån, der skal indfries, og kursen på det nye lån. Det er denne kursforskel, der skaber gevinsten, og som senere skal holdes op mod de højere renteudgifter.
Lavere gæld kommer ikke gratis
Når man konverterer fra f.eks. et 1%-, 2% eller 4%-lån til et nyt 5%-lån, reduceres restgælden. Til gengæld stiger rentebetalingen, og en større del af ydelsen går til renter frem for afdrag.
Man kan derfor betragte kursgevinsten som en konto, der indsættes penge på den dag lånet omlægges. Herefter trækkes der løbende penge fra kontoen i form af højere renteudgifter. Først når kontoen er tømt, er gevinsten reelt væk.
Derfor er spørgsmålet ikke kun, hvor meget gælden falder her og nu, men også hvor lang tid der går, før de højere renter har udlignet gevinsten.
En tommelfingerregel er, at der ofte skal gå mere end 10 år, før en opkonvertering når break-even. Herefter begynder den højere rente samlet set at koste mere, end man oprindeligt sparede på gælden.
Det skal dog vurderes individuelt hver gang, fordi man måske kan have en meget kortere tidshorisont og f.eks. overvejer at sælge boligen.
Ikke alle opkonverteringer er lige attraktive
Mange boligejere fokuserer naturligt på størrelsen af den umiddelbare gældsreduktion. Men den største kursgevinst er ikke nødvendigvis den bedste forretning.
En boligejer med et 0,5%-lån kan opnå en meget stor reduktion af gælden ved at konvertere til 5%. Til gengæld stiger renten med hele 4,5 procentpoint. En boligejer med et 4%-lån opnår typisk en mindre kursgevinst, men renten stiger kun med 1 procentpoint.
Derfor handler vurderingen ikke alene om, hvor meget gælden falder, men også om hvor meget man fremover skal betale ekstra for gevinsten.
Det er netop forholdet mellem kursgevinsten og den ekstra renteudgift, der afgør, om en opkonvertering er attraktiv.
Store lån kan gøre selv mindre gevinster interessante
For boligejere med store realkreditlån kan selv relativt beskedne kursgevinster være interessante.
Mange vælger nemlig ikke en opkonvertering med forventning om at beholde det nye lån i 20 eller 30 år. De ser i stedet opkonverteringen som et led i en løbende gældspleje, hvor målet er at reducere restgælden og samtidig bevare muligheden for senere at konvertere ned igen, hvis renterne falder eller op endnu en gang, hvis renterne stiger yderligere.
Hvis gældsreduktionen er væsentlig i forhold til lånets størrelse, og boligejeren forventer, at der kan opstå en ny konverteringsmulighed inden for en overskuelig årrække, kan regnestykket være attraktivt, selv om break-even-beregningen isoleret set ser mindre fordelagtig ud.
Derfor bør opkonvertering altid vurderes individuelt og ikke alene ud fra generelle tommelfingerregler.
Når lånet er for lille til løbende konverteringer
Er restgælden så beskeden, at gevinsterne ved løbende konverteringer ofte bliver spist op af gebyrer, kursskæring og øvrige omkostninger – f.eks. ved lån under omkring 1 mio. kr. – bør boligejeren også overveje, om en anden lånetype er mere hensigtsmæssig. Det kan blandt andet være relevant at få beregnet den forventede besparelse ved et F5-lån i forhold til et fastforrentet lån. En lavere rente her og nu skal dog holdes op mod, at renten fastsættes på ny ved næste rentetilpasning og dermed kan stige, ligesom fleksibilitet, indfrielsesvilkår, bidrag, tidshorisont og økonomisk robusthed bør indgå i vurderingen. Grænsen på 1 mio. kr. er ikke en fast regel, men et praktisk pejlemærke, fordi de faste omlægningsomkostninger fylder relativt mere på mindre lån.
Da renten på et F5-lån er lavere end på et nyt fastforrentet 5% lån, kan besparelsen i nogle tilfælde bruges til at forkorte løbetiden, uden at nettoydelsen bliver højere end i dag. Dermed bliver gælden afviklet hurtigere, mens boligejeren samtidig bevarer en vis handlemulighed ved næste rentetilpasning. Er renten steget på det tidspunkt, kan en forlængelse af den resterende løbetid – hvis realkreditinstituttet og boligejerens økonomi tillader det – dæmpe stigningen i ydelsen. Det fjerner ikke renterisikoen og kan øge de samlede renteudgifter, men muligheden fungerer som et mindre sikkerhedsnet, fordi en del af den oprindelige løbetid er blevet sparet op på forhånd.
Mange boligejere har stadig lån helt ned til 0,5%
Selvom mange allerede har omlagt deres lån i de senere år, findes der fortsat mange boligejere med fastforrentede lån på 0,5% – 3,5%
For disse boligejere kan en opkonvertering til 5% give betydelige kursgevinster og markante reduktioner af restgælden.
Men selvom gevinsterne er større, bliver de stadig løbende spist af de højere renter og lavere afdrag.
Derfor er det en fejl alene at fokusere på, hvor mange kroner gælden falder med ved omlægningen.
Også afdragsfrie lån kan konverteres
Konverteringsmulighederne gælder ikke kun lån med afdrag. Også boligejere med afdragsfrie fastforrentede lån kan opnå kursgevinster ved en opkonvertering.
Regnestykket ser dog anderledes ud.
Når et lån med afdrag omlægges til en højere rente, bliver afdragene mindre, fordi en større del af ydelsen går til renter. Derfor vil nettoydelsen ofte være nogenlunde uændret, og i mange tilfælde kan låntager endda vælge at forkorte løbetiden uden at øge den månedlige betaling væsentligt.
Ved afdragsfrie lån findes denne mekanisme ikke. Her betales der ikke afdrag, som kan reduceres. Derfor vil nettoydelsen typisk stige, når renten stiger.
Det betyder ikke, at en opkonvertering er uinteressant for afdragsfrie lån, men den daglige økonomi bliver direkte påvirket af en konvertering.
Tre udbredte påstande om konvertering
På sociale medier mødes konverteringer ofte med påstande som: ”Det er kun banken, der får noget ud af det”, ”en bankrådgiver rådgiver banken – ikke kunden” og ”en opkonvertering kan kun betale sig, hvis renten falder tilbage til det oprindelige niveau”. De kritiske påstande bør tages alvorligt, for banken tjener på en omlægning, og kunden betaler omkostningerne. Netop derfor bør rådgivningen være gennemsigtig og bygge på konkrete beregninger af kursgevinst, højere renteudgift, omkostninger, tidshorisont og risiko – ikke på et generelt budskab om, at man altid bør konvertere.
Det ændrer dog ikke ved, at kunden også kan få en reel økonomisk fordel. Ved en opkonvertering kan restgælden blive reduceret markant, mens prisen er en højere rente og omkostninger ved omlægningen. Banken får altså en indtjening, men det er ikke det samme som, at kunden ikke kan få en gevinst. Det afgørende er, om kundens forventede fordel står mål med omkostningerne og risikoen.
Der kan samtidig være en yderligere gevinst, som ofte overses i debatten: Når der optages et nyt realkreditlån i forbindelse med konverteringen, fastsættes bidragssatsen på ny ud fra blandt andet lånetype, det nye lånebeløb og boligens aktuelle værdi. Hvis ejendommen er steget i værdi, samtidig med at opkonverteringen reducerer gælden, falder belåningsgraden, og det kan i mange tilfælde føre til en lavere bidragssats. Besparelsen er ikke automatisk i alle sager, men den bør indgå i det samlede regnestykke sammen med kursgevinst, rente, afdrag og omkostninger.
Den sidste påstand bygger på en særlig udbredt misforståelse. Ved aktiv gældspleje er det afgørende ikke, om den aktuelle omlægning isoleret set ender med at blive en gevinst, eller om renten senere vender tilbage til det oprindelige niveau. Det afgørende er det samlede økonomiske resultat af flere omlægninger over tid. En opkonvertering kan reducere restgælden, en senere nedkonvertering kan sænke renten, og nye renteændringer kan skabe yderligere muligheder. Derfor skal kursgevinster, renteudgifter, afdrag, bidrag og omkostninger vurderes samlet for hele forløbet – ikke kun for den enkelte omlægning.
Aktiv gældspleje skal derfor ikke bedømmes som én isoleret omlægning, men som en mulig serie af beslutninger over tid. En opkonvertering kan sænke gælden, en senere nedkonvertering kan sænke renten, og det er summen af gældsreduktioner, renteudgifter, afdrag og omkostninger gennem hele forløbet, der viser, om strategien lykkes. Der er ingen garanti for, at renterne udvikler sig gunstigt, men det er lodret forkert at hævde, at renten nødvendigvis skal tilbage til udgangspunktet.
Pas på, at rådgiverhonoraret ikke spiser gevinsten
Når 5%-lånet åbner, vil mange såkaldt uvildige rådgivere formentlig skrue op for annonceringen og tilbyde at beregne, om en konvertering kan betale sig. De kan sagtens udarbejde relevante regnestykker og tilføre værdi, men uvildighed er ikke det samme som gratis rådgivning, og honoraret skal med i beregningen på lige fod med bankens og realkreditinstituttets gebyrer.
Hvis rådgivningen f.eks. udløser et ekstra honorar på 20.000-60.000 kr., kan en væsentlig del af kursgevinsten forsvinde, allerede før de højere renter begynder at tære på resten. Beløbet vil variere efter rådgiver, aftale og lånets størrelse, så boligejeren bør kræve en skriftlig og fuldstændig pris, herunder eventuelt succesafhængigt honorar, abonnement og andre tillæg, før der indgås en aftale.
Mit råd er derfor enkelt: Start med at tale med banken og få den til at fremlægge et konkret konverteringsregnestykke med alle omkostninger, ydelse, restgæld, afdrag, break-even og relevante risici. Banken har naturligvis en økonomisk interesse i omlægningen, og dens forslag skal derfor vurderes kritisk, men det giver sjældent mening at betale et stort ekstra rådgiverhonorar, før man ved, hvad banken kan tilbyde. Ønsker man derefter en second opinion, kan en uvildig rådgiver være relevant, men honoraret skal trækkes fra den forventede gevinst, inden løsningen sammenlignes.
Konklusion: Fokusér på gevinstens holdbarhed
Muligheden for at optage et nyt fastforrentet 5%-lån vil uden tvivl skabe interesse blandt mange boligejere i den kommende tid. I en periode med risiko for faldende boligpriser kan det være særligt værdifuldt at reducere boliggælden, fordi det giver boligejeren en større økonomisk buffer.
For nogle vil det være en oplagt mulighed for at reducere gælden og samtidig fastholde fordelene ved et fastforrentet lån. For andre vil gevinsten være for lille i forhold til de ekstra renteudgifter.
Det afgørende spørgsmål er derfor ikke, hvor meget gælden falder på omlægningsdagen.
Det afgørende spørgsmål er, hvor længe gevinsten holder.
Som altid bør beslutningen baseres på en konkret beregning af den enkelte boligejers situation, hvor både kursgevinst, renteudgift, lånets størrelse, afdragsprofil og forventninger til fremtidige konverteringsmuligheder indgår i vurderingen.
Hvis vi skal regne på dine muligheder, så ring på telefon 3336 4006 eller skriv til realkredit@faster.dk
Leave a Reply