En højere kuponrente lyder umiddelbart som en dårlig nyhed for boligkøberen. Men åbner et nyt 5 pct.-lån tættere på kurs 100, kan det samtidig være en mulighed for at begrænse kurstabet og begynde boligejerskabet med en markant lavere gæld.

Rentestigningen kan også åbne en mulighed

Når de lange realkreditrenter nærmer sig et niveau, hvor 5 pct.-obligationer åbner for nye lånetilbud, bliver historien ofte fortalt som en risiko. Boligkøberen kan komme til at betale 5 pct. i stedet for 4 pct. Men udviklingen kan også rumme en mulighed. Et nyt lån med højere kuponrente vil normalt blive udbudt tættere på kurs 100, og dermed kan boligkøberen få et lavere kurstab og behov for at optage mindre obligationsgæld.

Et fastforrentet realkreditlån udbetales ved salg af obligationer. Er kursen f.eks. 95, får låntageren kun cirka 950.000 kr. udbetalt for hver million kroner i obligationsgæld før omkostninger og kursfradrag. For at finansiere det samme boligkøb skal der derfor optages mere gæld end ved et lån, der kan udbetales tæt på kurs 100.

Det betyder, at rentestigningen ikke alene bør ses som en trussel mod boligbudgettet. For en køber, der står foran at optage et nyt lån, kan skiftet til en højere kuponrente tværtimod skabe adgang til en bedre udbetalingskurs. Muligheden består altså ikke i den højere rente i sig selv, men i at en større del af den optagne gæld faktisk bliver udbetalt og kan bruges til boligkøbet.

Omkring 55.000 kr. mindre gæld pr. udbetalt million

Et illustrativt regnestykke viser forskellen. Hvis 4 pct.-lånet ligger så langt under kurs 100, at 5 pct.-lånet kan etableres tættere på kurs 100, kan obligationsgælden på 5 pct.-lånet anslået blive omkring 55.000 kr. lavere for hver million kroner, der skal finansieres. Ved et finansieringsbehov på 2 mio. kr. svarer det til cirka 110.000 kr. mindre gæld fra begyndelsen.

Den lavere gæld er ikke gratis. Med de anvendte forudsætninger vil nettoydelsen på 5 pct.-lånet være cirka 150 kr. højere om måneden pr. finansieret million. Det centrale spørgsmål er derfor ikke blot, hvilket lån der har den laveste rente, men hvad boligkøberen får for den ekstra månedlige betaling.

Beløbene er afrundede illustrationer. Den konkrete forskel afhænger blandt andet af obligationskurser, bidrag, afdrag, løbetid, skat, kursfradrag og øvrige omkostninger på tilbudstidspunktet.

Den lavere startgæld har værdi

En lavere startgæld betyder blandt andet, at der skal betales renter og bidrag af et mindre beløb. Samtidig bliver økonomien mindre følsom over for et senere boligsalg, fordi en mindre del af købesummen er blevet omsat til gæld gennem et kurstab. Det kan især være relevant for købere, som ikke forventer at blive boende i hele lånets løbetid.

Hvis renten falder igen

Falder markedsrenten senere, kan et 5 pct.-lån muligvis omlægges til et 4 pct.-lån eller en endnu lavere kuponrente. En nedkonvertering kan reducere den løbende ydelse, men den øger typisk restgælden og medfører omkostninger. Derfor skal en omlægning altid vurderes ud fra kursen, omkostningerne, den forventede tid i boligen og låntagerens økonomiske mål.

Se på hele lånet – ikke kun tallet før procenttegnet

Det bedste lån findes ikke ved automatisk at vælge den laveste kuponrente. Boligkøberen bør som minimum sammenligne udbetalingskurs, kurstab, obligationsgæld, brutto- og nettoydelse, bidrag, afdrag, omkostninger samt mulighederne ved senere renteændringer. En bevægelse fra 4 pct. til 5 pct. er derfor ikke nødvendigvis kun en risiko. Den kan også være den mulighed, der giver et mindre kurstab, en lavere startgæld og et mere robust udgangspunkt for boligøkonomien.

Hvis du har brug for råd og vejledning om boligfinansiering, så skriv til realkredit@faster.dk eller ring på telefon 3336 4006.

The post 5 pct. i rente: Måske en mulighed – ikke kun en risiko first appeared on Aktiv gældspleje.

Den 31. august 2026 sker der årgangsskifte på de fastforrentede realkreditobligationer. For de klassiske 30-årige 4%-lån betyder det, at nye lån fremover bliver udbetalt i en obligation med udløb i 2059 i stedet for 2056. Nye obligationsårgange handles typisk til en lavere kurs end de eksisterende serier, fordi investoren binder sine penge i en længere periode. Institutterne er allerede begyndt at udstede den nye årgang til kunder, som skal have udbetalt lån efter 31. august 2026. Den 13. august 2026 er kursforskellen ca. 0,75 kurspoint, men forskellen kan blive større, når udbuddet af 2059-serien stiger fra 1. september 2026.

Det er derfor nærliggende at omtale årgangsskiftet som en ulempe for låntageren. Men virkeligheden er mere nuanceret. Den lavere kurs er kun den ene side af sagen. Den anden side handler om kursfølsomhed, fremtidige konverteringsmuligheder og risikoen for, at enkelte obligationsserier senere kan blive ramt af indlåsningseffekter.

Den umiddelbare ulempe er større kurstab

Når kursen på den nye obligationsserie er lavere, skal der udstedes flere obligationer for at skaffe det samme lånebeløb. Ønsker en boligejer at låne 2 mio. kr., vil en kurs på 98 give en højere obligationsrestgæld end en kurs på 99. Konsekvensen er en større gæld og dermed også højere samlede renteudgifter.

Kurstabet mærkes dog ikke nødvendigvis med det samme. Hvis lånet beholdes til udløb, bliver forskellen gradvist afviklet gennem de løbende afdrag. Hvis lånet derimod omlægges eller indfries før tid, bliver kurstabet realiseret straks, hvis kursen er steget.

Den oversete fordel kan være større kursfølsomhed

Den nye 4% 2059-obligation har længere restløbetid end 4% 2056-obligationen. Derfor har den også højere varighed og større kursfølsomhed. For boligejeren kan det være en fordel. Hvis renterne senere stiger fra 4% til 5%, vil kursen på 2059-serien normalt falde mere end kursen på 2056-serien. Forskellen er måske begrænset, men også mindre kursbevægelser kan få betydning. Det betyder, at låntageren potentielt kan opnå en større gældsreduktion ved en fremtidig opkonvertering.

Risikoen, som få taler om

Den største risiko ved årgangsskiftet er måske slet ikke den lavere kurs ved låneoptagelsen. Den største risiko er, at den nye serie aldrig når at blive rigtig stor og likvid. Når 4% 2059 for alvor åbner den 1. september 2026, er forventningen, at serien gradvist vokser gennem nye låneudbetalinger. Men markedet kan hurtigt ændre retning.

Hvis renten kort efter årgangsskiftet stiger til 5% eller falder til 3%, vil nye lån i stedet primært blive udbetalt i en ny 5%- eller 3%-serie. Væksten i 4% 2059 kan dermed stoppe langt tidligere end forventet, og serien risikerer aldrig at opnå den størrelse og omsætning, som normalt forbindes med en moderne hovedserie.

Likviditet måles ikke kun i milliarder

I den finansielle regulering stilles der krav om, at aktiver, som indgår i bankernes likviditetsberedskab, skal kunne omsættes hurtigt og uden væsentlige kurstab — også under stressede markedsforhold. Reglerne lægger vægt på markedslikviditet, omsætning, markedsdybde og et aktivt investorgrundlag.

For boligejeren er det derfor ikke nødvendigvis afgørende, hvor mange milliarder der er udstedt i en serie. En obligationsserie kan være meget stor på papiret og samtidig være vanskelig at handle i praksis.

Det afgørende er, hvor mange obligationer der faktisk er til rådighed for handel til normale priser. Hvis en stor del af serien ejes af investorer, som ikke ønsker at sælge, bliver den reelle markedsdybde betydeligt mindre end den officielle obligationsmængde antyder. En stor serie er derfor ikke nødvendigvis en likvid serie.

På obligationsmarkedet bruges størrelsen på en obligationsserie ofte som mål for likviditet, og en tommelfingerregel er, at serier på 3-5 milliarder kr. normalt betragtes som likvide. Men størrelsen alene fortæller ikke hele historien. En obligationsserie kan være blandt markedets største og alligevel udvikle indlåsningseffekter.

I praksis er det derfor ikke kun seriens størrelse, der betyder noget. Det afgørende er blandt andet:

• hvem der ejer obligationerne
• hvor stor den frie omsætning er
• hvor mange marketmakere der aktivt stiller priser
• hvor let obligationerne kan købes og sælges

Et tankevækkende eksempel er Nykredits afdragsfrie 1%-obligation med udløb i 2050.

Serien er meget stor — ca. 28 milliarder kr. ifølge Nasdaq, hvor obligationen er noteret.

Alligevel er der en markant kursforskel i forhold til sammenlignelige obligationer fra andre realkreditinstitutter. Hvis en boligejer skal indfri sit 1% 2050-lån i Nykredit/Totalkredit, er kursen den 13. august 2026 ca. 84. I de øvrige institutter er kursen på den tilsvarende obligation 75-77. Det kan altså koste op til 90.000 kr. ekstra at indfri et lån på 1 mio. kr. — en forskel, som ingen kunne forudse, da lånene blev optaget, og kurserne var ens.

På en anden platform opgøres “outstanding amount” i serien til 6,6 milliarder kr. Hvis dette tal udtrykker boligejernes samlede restgæld i serien, kan det samlet set koste op til næsten 600 millioner kr. mere at indfri lånene end i de andre institutter.

Stor volumen er altså ikke nødvendigvis det samme som høj likviditet. Tværtimod kan en begrænset fri omsætning betyde, at boligejere må betale betydeligt mere for at købe obligationerne tilbage ved omlægning eller førtidig indfrielse. Det store spørgsmål er derfor, hvem der har opkøbt så stor en mængde obligationer og har mulighed for at udbyde dem til en markant højere kurs end i de andre institutter.

Årgangsskiftet handler derfor om mere end et enkelt kurspoint på dagen for låneoptagelsen. På kort sigt får boligejeren typisk en lidt lavere kurs og dermed en lidt højere gæld. Til gengæld ligger gælden i en obligation med større kursfølsomhed, og det kan vise sig værdifuldt ved fremtidige opkonverteringer.

Den måske vigtigste problemstilling er dog den langsigtede likviditet. Hvis renterne hurtigt flytter sig væk fra 4%-niveauet, kan markedet begynde at finansiere sig i andre kuponer, før 4% 2059-serien har nået at opbygge en stor og bred investorbase. Historien om 1% 2050 viser samtidig, at selv meget store obligationsserier ikke nødvendigvis beskytter mod indlåsningseffekter.
For boligejeren bør spørgsmålet derfor ikke kun være, hvilken kurs man får i dag. Det bør i lige så høj grad være, hvor let det bliver at købe obligationerne tilbage igen om fem eller ti år.

Netop dét spørgsmål kan vise sig at være langt vigtigere end forskellen mellem kurs 98 og kurs 99 på dagen for lånoptagelsen — selv om svaret desværre er umuligt at kende på forhånd.

Men hvad kan boligejeren egentlig gøre, når obligationen skal vælges? I praksis ikke ret meget. Når lånetypen først er valgt, er man som regel henvist til den obligationsserie, markedet stiller til rådighed. Netop derfor kan det være værd at overveje, om man altid skal være blandt de første i en ny serie — eller om det i nogle tilfælde er klogere at vente, til markedet har vist, om serien faktisk bliver stor, likvid og let at komme ud af igen.

The post Årgangsskifte i realkredit – Mere end blot et spørgsmål om kurs first appeared on Aktiv gældspleje.

Det korte svar er: ja, men kun lidt. Du kan godt planlægge efter opsigelsesfristerne. Men du kan ikke vide, hvad kursen på dit nye lån er til den tid.

Og det er netop forskellen. Fristerne kender vi. Kurserne kender vi ikke. De ændrer sig fra dag til dag, fordi markedet ændrer sig. Derfor kan du godt planlægge en låneomlægning, men du kan ikke styre den helt.

Opsigelsesfristen kan du planlægge efter

Har du et 5% lån, er den aktuelle opsigelsesfrist 31. juli 2026. Det betyder, at lånet kan indfries pr. 1. oktober 2026. Vil du omlægge før den dato, er der som regel to muligheder: Du kan betale differencerenter frem til 1. oktober, eller du kan kurssikre det nye lån frem til samme dato.

Begge dele koster penge. Derfor handler det ikke kun om at undgå én bestemt udgift. Det handler om, hvad der samlet set bedst kan betale sig.

Hvad koster differencerenter?

Differencerenter er den renteudgift, du betaler, fordi dit gamle lån først kan opsiges til en senere termin. Et forenklet eksempel ser sådan ud: Har du 1.000.000 kr. i restgæld, bliver beregningen 1.000.000 kr. × 3,9% / 365 × 64 dage = 6.838 kr. Efter skatteværdi svarer det til cirka 5.100 kr.

Hvad koster kurssikring?

Den anden mulighed er at kurssikre det nye lån. Det betyder, at du låser kursen fast nu, selv om lånet først skal bruges senere. Det giver tryghed, men det er ikke gratis.

Hvis de nye 4% obligationer på 1.000.000 kr. f.eks. sælges til kurs 98,00, får du et provenu på 980.000 kr. Pengene forrentes frem til 1. oktober 2026 med mellemregningsrenten på 0,85%. Det rentetab bliver lavet om til et kursfradrag på det nye lån. I eksemplet kan omkostningen anslås til 5.553 kr., svarende til 0,55 kurspoint.

Kursen kan du ikke planlægge

Her kommer det svære: Du kan vente for at spare differencerenter, men hvis kursen på det nye lån falder imens, kan besparelsen hurtigt forsvinde. Du kan altså godt ramme fristen bedre — men samtidig ramme kursen dårligere.

Derfor er det farligt at gøre beslutningen afhængig af håbet om, at kursen nok bliver bedre om lidt. Håb er fint mange steder i livet. Men som strategi for din boligøkonomi er det ikke særlig robust.

Du bør have en plan for dit lån

Hvis du vil arbejde aktivt med dit realkreditlån, bør du have en plan. Altså nogle klare kriterier for, hvornår du vil omlægge — og hvornår du vil lade være. Det minder lidt om investering i aktier. Hvis du hele tiden venter på det perfekte tidspunkt, risikerer du aldrig at få handlet.

Har du f.eks. et 5% lån i dag, kan en enkel strategi være, at du overvejer omlægning til 4%, når break-even-perioden er kort eller lang nok til, at det giver mening for dig. Break-even betyder kort sagt: Hvor længe skal du beholde det nye lån, før omlægningen samlet set har betalt sig?

Et konkret eksempel

Lad os sige, at du har et 5% lån på 3.000.000 kr. og overvejer at omlægge til 4%. Med en kurs på 98 på det nye 4% lån og differencerenter i 64 dage er break-even aktuelt omkring 4,75 år.

Hvis du havde omlagt en måned tidligere, var kursen på det nye 4% lån omkring 99,75. Til gengæld skulle du have betalt differencerenter i 121 dage. Alligevel ville break-even i det eksempel have været bedre (omkring 3 år). Med andre ord: Det havde været dyrere i differencerenter, men samlet set bedre på grund af den højere kurs.

Dobbelt omlægning

Selvom break-even ved at omlægge fra 5% til 4% nu måske ikke er optimal, kan omlægningen åbne for en ny mulighed. For måske kan lånet omlægges tilbage til 5% senere. Men så betaler man jo omkostninger to gange!
Korrekt, men hvis kurs- og renteforholdene om et år gør en ny omlægning mulig, kan regnestykket alligevel falde positivt ud.

I et regneeksempel med dobbelt omlægning forudsættes det, at boligejeren først omlægger fra 5% til 4% nu til kurs 98, og at der om et år igen opstår mulighed for at omlægge fra 4% tilbage til 5%. Sammenlignes det med at man beholder 5% lånet, er restgælden om et år cirka 2.946.000 kr. Ved dobbelt omlægning er restgælden cirka 2.847.000 kr. Det giver en lavere restgæld på omkring 99.000 kr. — efter at omkostningerne ved begge omlægninger er medregnet.

Det er netop derfor, man ikke kun skal se på den aktuelle omlægning isoleret. Aktiv gældspleje handler også om, hvilke muligheder man åbner for senere. En omlægning til en lavere rente kan give en løbende besparelse her og nu, men den kan samtidig skabe et nyt udgangspunkt, hvis renterne senere stiger, og en opkonvertering igen bliver interessant.

Hvad er pointen?

Pointen er, at du godt kan vente på en bedre frist for at spare differencerenter. Men hvis kursen på det nye lån falder imens, kan du ende med at vente forgæves. Derfor bør du ikke kun spørge: “Kan jeg spare differencerenter?” Du bør hellere spørge: “Hvad er den samlede økonomi i omlægningen?”

Konklusion:
Strategi er bedre end skråsikkerhed

Den vigtige konklusion er, at ingen kender kursen på det nye lån i morgen, næste måned eller om et år. En dobbelt omlægning kan derfor ikke forventes med sikkerhed på forhånd. Den kan kun indgå som et muligt scenarie, hvis markedet senere udvikler sig sådan, at næste omlægning giver mening.

Det ændrer ikke ved, at det kan være fornuftigt at handle, når beregningen allerede i dag ser attraktiv ud. Men beslutningen bør tages med åbne øjne: Man kan planlægge frister, regne på break-even og opstille scenarier. Man kan ikke love, at markedet giver den næste mulighed. Derfor bør aktiv gældspleje bygge på strategi, løbende overvågning og realistiske forudsætninger — ikke på forventninger om fremtidige kurser.

Vores råd er derfor: Lav en plan for, hvornår en omlægning giver mening for dig. Hold øje med break-even, den nye kurs og dine egne planer med boligen. Og når tallene rammer det niveau, du på forhånd har besluttet dig for, så lad strategien styre mere end mavefornemmelsen. Du kan naturligvis også lade FasterOikos holde øje med kurserne for dig. Det koster ikke noget, når du er kunde i andelskassen.

The post Kan du time din låneomlægning? first appeared on Aktiv gældspleje.

Billedet øverst siger egentlig meget godt, hvor forskelligt boligejere reagerer, når der opstår en mulighed for at omlægge lån. Nogle tyvstarter og vil helst handle med det samme. Andre tøver, regner en ekstra gang og vil være helt sikre, før de rykker. Og nogle kommer aldrig ud af startblokken, selv om startskuddet er givet. Sådan er det også lige nu for mange med et fastforrentet 5%-lån. Markedet giver nogle usædvanligt fornuftige muligheder, men spørgsmålet er, hvem der kommer godt ud af startblokken – og hvem der risikerer at vente så længe, at vilkårene bliver dårligere.

Se eksempler på konvertering nederst.

1. En 4%-kurs tæt på 100 er et stærkt udgangspunkt

Når kursen på et 4%-lån ligger over 99 som nu, er det som udgangspunkt attraktivt for boligejere, der overvejer at nedkonvertere fra 5%. Det skyldes, at kurstabet ved optagelse af det nye lån bliver forholdsvis begrænset. Jo tættere kursen er på 100, desto mindre ekstra restgæld skal man typisk tage på sig for at få den lavere rente.

Det er netop en af de vigtigste grunde til, at omlægning af 5%-lånet er blevet interessant igen. Man kan i mange tilfælde opnå en lavere rente uden at betale en urimelig høj pris i form af et stort kurstab. Det gør regnestykket mere spiseligt – og i nogle tilfælde direkte overbevisende.

2. Men der er også en reel risiko ved at vente for længe

Den gode kurs har dog også en bagside. Hvis kursen på 4%-lånet bevæger sig over 100, kan der normalt ikke udstedes nye lånetilbud på det lån. Når kursen kommer over 100 lukkes der for tilbud dagen efter.
Hvis det sker, kan boligejeren i praksis blive henvist til et 3,5%-lån i stedet. Det lyder umiddelbart endnu bedre med en lavere rente, men problemet er, at kursen dér ofte vil ligge lavere, så kurstabet bliver større. Dermed kan den samlede økonomi i omlægningen faktisk blive dårligere, selv om kuponrenten er lavere.

3. Højere mellemregningsrente forbedrer regnestykket

Et andet punkt, som mange overser, er udviklingen i mellemregningsrenten. Mellemregningsrenten steg forleden med 0,25 procentpoint, og det gør omkostningen til differencerenter mindre tung i perioden frem mod termin. Det kan være med til at forbedre økonomien i en omlægning her og nu.

For boligejere, der tidligere syntes, at differencerenterne trak for meget i den forkerte retning, kan ændringen derfor være med til at tippe balancen. Det er ikke nødvendigvis dét, der alene afgør sagen, men det er et vigtigt plus i det samlede billede.

4. God tid til opsigelsesfristen giver ro – men ikke garanti

En af de mere behagelige omstændigheder lige nu er, at der er god tid til næste opsigelsesfrist 31. juli. Det betyder, at boligejere ikke behøver at træffe en forhastet beslutning fra den ene dag til den anden. Man kan nå at få regnet på forskellige scenarier, drøfte dem med sin rådgiver og vurdere, hvad der passer bedst til ens planer og økonomi.

Men ro er ikke det samme som, at man kan vente uendeligt. For selv om kalenderen ikke presser, kan markedet gøre det. Hvis kursen på 4%-lånet kommer over 100, kan muligheden som nævnt hurtigt ændre karakter. Dertil kommer, at 4%-lånene fra 1.9.2026 skal laves i 2059-serien, hvor kursen forventeligt vil ligge omkring 2 point lavere. Det vil isoleret set gøre omlægningsresultatet dårligere, fordi kurstabet på det nye lån bliver større. Derfor er situationen lidt speciel: Der er ikke nødvendigvis hastværk i klassisk forstand – men der er heller ikke grund til at sove i timen. Omvendt kan 2059-serien blive redningen, hvis kursen på 2056 kommer over 100.

5. Et break-even på cirka 3 år er pænt efter normale standarder

Break-even for et konverteringsegnet 5%-lån lige nu ligger omkring 3 år, og det vil mange rådgivere kalde et flot niveau efter gængse normer. Det betyder i praksis, at de samlede omkostninger ved omlægningen forventes at være tjent hjem i løbet af cirka tre år gennem lavere renteudgifter og en bedre samlet lånestruktur.

Det gør ikke automatisk omlægningen rigtig for alle. Men det betyder, at vi ikke taler om et regnestykke, der først ser fornuftigt ud langt ude i fremtiden. Tværtimod er det for mange boligejere et niveau, hvor det giver god mening at stoppe op og regne seriøst på mulighederne.

6. Højere boligværdi kan også forbedre økonomien

Et forhold, der også kan styrke casen for en omlægning, er, at mange boliger er steget i værdi siden 5%-lånet blev optaget. Når boligens værdi er højere, falder belåningsgraden typisk målt i forhold til den aktuelle restgæld. Det kan få stor betydning for bidragssatsen.

Ved en omlægning bliver lånet vurderet på ny i forhold til den aktuelle boligværdi, og i mange tilfælde kan det føre til en lavere bidragssats. Det betyder, at gevinsten ved omlægningen ikke kun kan komme fra en lavere rente, men også fra lavere løbende bidragsbetaling. For nogle boligejere kan netop den effekt være med til at gøre regnestykket endnu mere attraktivt.

7. Salgsplaner kan ændre konklusionen

Der er dog en vigtig undtagelse: Hvis man går med planer om at sælge boligen inden for en overskuelig fremtid, kan et break-even på 3 år være for langt. I så fald risikerer man at betale omkostningerne ved omlægningen uden at nå at få gevinsten fuldt hjem, før lånet alligevel skal indfries i forbindelse med et salg.

Derfor er det afgørende at se på tidshorisonten. En omlægning, der ser fornuftig ud for en boligejer, som bliver boende i mange år, kan være mindre attraktiv for en boligejer, der forventer at sælge om et år eller to.

8. Lavere rente behøver ikke kun betyde lavere ydelse

Mange tænker automatisk, at en nedkonvertering fra 5% til 4% først og fremmest skal bruges til at sænke den månedlige ydelse. Men det er ikke den eneste mulighed. En mindst lige så interessant strategi kan være at vælge en kortere løbetid på det nye lån, så nettoydelsen ligger nogenlunde på samme niveau som før – til gengæld med højere afdrag.

Det kan være en stærk løsning for boligejere, der ikke nødvendigvis mangler luft i økonomien her og nu, men gerne vil bruge rentefaldet til at afvikle gælden hurtigere. På den måde omsættes rentegevinsten til mere opsparing i murstenene i stedet for blot mere rådighedsbeløb.

9. Hvis gælden er lille, kan et F5-lån være et alternativ

For nogle boligejere er restgælden så forholdsvis lille, at en klassisk omlægning til et nyt 4%-fastforrentet lån ikke nødvendigvis er den bedste løsning på grund af omkostningerne. Her kan et F5-lån være værd at overveje som alternativ.

Tanken kan være at bruge den samme nettoydelse, som man ellers ville have haft ved en omlægning til 4% – eller blot fastholde nettoydelsen fra det eksisterende 5%-lån. Det kan give mulighed for at lægge en kortere startløbetid ind, samtidig med at pantebrevet fortsat oprettes med 30 års maksimal løbetid. Når lånet skal rentetilpasses om 5 år, har man så fleksibiliteten til at justere løbetiden op igen, f.eks. til maksimalt 25 år, hvis renten om 5 år skulle være steget. Det giver en interessant kombination af hurtigere afvikling nu og en indbygget sikkerhedsventil senere.

Modellen kan i princippet også være relevant ved større lån, hvis fokus først og fremmest er at få en lavere ydelse eller en hurtigere afvikling i en periode. Men her er det vigtigt at være opmærksom på, hvad man giver afkald på. Vælger man et F5-lån i stedet for et fastforrentet lån, mister man muligheden for senere at konvertere op til en højere rente og på den måde reducere restgælden. Den option kan have stor værdi i et marked, hvor renterne igen kan bevæge sig opad, og derfor skal F5-løsningen også vurderes i lyset af, at man bytter fleksibilitet ved fremtidige rentehop væk mod en mulig fordel her og nu.

Eksempel:

1: 5% lån på 750.000 kr. 27 år omlægges til F5-lån 2,85% 22,5 år. Ejendomsværdi er steget med 10%.

2: 5% lån på opr. 3.000.000 kr. omlægges til 4% lån kurs 99. 27 års løbetid. Ejendomsværdi er steget med 20%:

Konklusion: Et godt tidspunkt at regne – ikke nødvendigvis at vente

For mange boligejere med 5%-lån er der lige nu flere forhold, der peger i en gunstig retning: 4%-kursen er attraktiv, mellemregningsrenten har forbedret regnestykket, og break-even ser fornuftigt ud. Samtidig er der tid til at overveje beslutningen ordentligt.

Men netop fordi 4%-lånet ligger så tæt på den kritiske grænse, hvor nye tilbud kan lukke, er det en situation, der kalder på handling i form af beregning og afklaring – ikke nødvendigvis panik, men heller ikke passivitet. For mange vil spørgsmålet derfor ikke være, om de skal ud af startblokken i dag. Spørgsmålet er snarere, om de har råd til slet ikke at stille sig klar.

Bemærk: Der er regnet med F5-rente i Totalkredit 18.6.2026 og FasterOikos gældende gebyrer. Skattefordelen er 25%.
Om en omlægning er fordelagtig for dig, afhænger altid af restgæld, bidrag, skatteforhold, tidshorisont og øvrig privatøkonomi. Indlægget er generelt og kan ikke erstatte en konkret beregning, men vi kan regne på dine muligheder.

Skriv til realkredit@faster.dk eller ring på telefon 3336 4006.

The post Konvertering af 5%-lån er blevet interessant igen – og timingen er god nu. first appeared on Aktiv gældspleje.

Her er lidt fakta om forskellige variabler som kan påvirke resultatet:

• Hvis kursen på 4% ændres +/- med 1 point er lånebehovet +/- 11.000 kr. pr million kr. gæld som omlægges.
• Differencerenterne er 106,85 kr. pr. dag man venter pr. million kr. gæld som omlægges.
• Hvis Nationalbanken hæver renten med 0,25% vil udgiften til differencerenter falde til 100 kr. pr. dag, hvis realkreditinstitutterne også
  forhøjer mellemregningsrenten.
• Næste frist for opsigelse af 5% lån er den 31.7.2026. Kommer man forbi fristen skal der betales ekstra differencerenter i 90 dage.
• Ejendomsvurderingen kan være steget siden du optog 5% lånet og så falder bidragssatsen, hvis du omlægger lånet

Den ekstra bidragsbesparelse kan betyde op til 21.000 kr. ekstra i sparede nettoydelser pr. million kr. gæld der omlægges til nyt lån med 26 års løbetid.

De 11.000 kr. +/- i lånebehov pr. million kr. gæld som omlægges, har betydning for den samlede besparelse. Bemærk her at fra den 1.9.2026 skiftes der fra årgang 2056 til årgang 2059. Kursen på 2059 er p.t. ca. 1 point lavere, men når alle skal vælge den nye obligation kan forskellen blive større.

Hvis man i stedet for en lavere løbende nettoydelse vælger at forkorte løbetiden på det nye lån, så man betaler samme nettoydelse som i dag, stiger den samlede besparelse:

Hvis vi skal regne på dine muligheder, skal du bare skrive til realkredit@faster.dk eller ringe på telefon 3336 4006.

The post Lidt fakta til boligejere med 5% lån first appeared on Aktiv gældspleje.

Mange boligejere står lige nu med det samme spørgsmål: Skal man blive i et F3- eller F5-lån, når renten skal tilpasses – eller er det værd at overveje at skifte til fast rente?

Det enkle svar er, at ingen kender renteudviklingen på forhånd. Lige nu peger de aktuelle renteudsigter fra blandt andre Realkredit Danmark, Totalkredit og Nordea dog på, at renterne på 30-årige fastforrentede lån kan stige lidt eller holde sig på et relativt højt niveau den kommende tid.

Det betyder, at der lige nu ikke er meget, der tyder på, at boligejere med et 4%-lån får en oplagt mulighed for at lægge om til en lavere rente på kort sigt. Til gengæld kan situationen være interessant for boligejere med F3- eller F5-lån, der skal have ny rente i år.

De nye renter vil fortsat være lavere end renten på fastforrentede lån, men det betyder ikke nødvendigvis, at fast rente er uinteressant. Et fastforrentet lån kan stadig være relevant, fordi bidragssatsen ofte er lavere, og fordi en stigende boligværdi kan forbedre belåningen og dermed økonomien i en omlægning. Samtidig giver fast rente en større tryghed, fordi ydelsen bliver mere forudsigelig.

Nedenfor er to konkrete eksempler, der viser forskellen.

Eksempel 1: F3-lån

En boligejer købte i 2023 en villa i Rødovre for 3.750.000 kr. og optog et F3-lån med 80% belåning og afdrag over 30 år. Gælden er siden faldet fra 3.000.000 kr. til 2.812.000 kr. Den nye rente bliver 2,69%, restløbetiden er 27 år, og bidragssatsen er 1,08%.

Hvis lånet omlægges til et 4% fastforrentet lån til kurs 98 og med samme løbetid, stiger gælden til 2.878.000 kr., mens bidragssatsen falder til 0,30%. Nettoydelsen stiger med 535 kr. om måneden i forhold til lånet med ny F3-rente. Samtidig afdrager man 945 kr. mindre om måneden på gælden. Ser man 3 år frem, vil gælden derfor være 98.455 kr. højere på 4%-lånet end på F3-lånet.

Men det er vigtigt at huske, at man ikke nødvendigvis skal vente 3 år på en lavere kursværdi. Hvis der inden da åbner 5%-serier, vil et 4%-lån typisk kunne indfries omkring 6-7 kurspoint under kursen på 5%-lånet. I så fald kan gælden blive lavere på det fastforrentede lån tidligere. Kommer kursen på 4%-lånet under 96,33, vil kursværdien af gælden være lavere end på F3-lånet.

Eksempel 2: F5-lån

En anden boligejer købte i 2021 en villa i Rødovre for 3.750.000 kr. og optog et F5-lån med 80% belåning og afdrag over 30 år. Gælden er siden faldet fra 3.000.000 kr. til 2.516.000 kr. Den nye rente bliver 2,88%, restløbetiden er 25 år, og bidragssatsen er 0,63%.

Hvis lånet omlægges til et 4% fastforrentet lån til kurs 98 og med samme løbetid, stiger gælden til 2.576.000 kr., mens bidragssatsen falder til 0,30%. Her falder nettoydelsen faktisk med 26 kr. om måneden i forhold til lånet med ny F5-rente. Til gengæld afdrager man 1.299 kr. mindre om måneden på gælden. Ser man 5 år frem, vil gælden derfor være 135.953 kr. højere på 4%-lånet end på F5-lånet.

Men heller ikke her behøver man nødvendigvis at vente 5 år på en lavere kursværdi. Hvis der inden da åbner 5%-serier, vil et 4%-lån typisk kunne indfries omkring 6-7 kurspoint under kursen på 5%-lånet. I så fald kan gælden blive lavere på det fastforrentede lån tidligere. Kommer kursen på 4%-lånet under 94,04, vil kursværdien af gælden være lavere end på F5-lånet.

Hvad er konklusionen?

De to eksempler viser, at rentetilpasningslånene her og nu giver den laveste gæld, fordi der afdrages mere. Men det betyder ikke nødvendigvis, at fast rente er det forkerte valg. Et fastforrentet lån kan stadig være attraktivt for dem, der ønsker mere ro og forudsigelighed i økonomien. Samtidig kan der opstå en mulighed for en lavere kursværdi tidligere end forventet, hvis der åbner 5%-serier.

Valget handler derfor ikke kun om, hvad der ser billigst ud på kort sigt. Det handler også om tryghed, fleksibilitet og hvor stor betydning man tillægger risikoen for fremtidige renteændringer. Med Aktiv Gældspleje i FasterOikos er pointen netop, at den rigtige løsning afhænger af hele økonomien – ikke kun af renten her og nu.

Hvis du vil have et konkret overblik over, hvad der bedst kan betale sig i din situation, så lad os regne på det sammen. Ring på 3336 4006 eller skriv til realkredit@faster.dk.

Der er brugt renter, kurser og omkostninger i Totalkredit den 3.6.2026. Prisudviklingen er udviklingen på villaer i Rødovre ifølge Boligsiden for april måned.

The post Fast rente eller F3/F5? To eksempler viser forskellen first appeared on Aktiv gældspleje.

Et spørgsmål der vender tilbage igen og igen, er om man skal vælge den faste og højere rente, eller om man skal vælge en variabel rente, som er lavere.
Forudsætningen for at ”vælge” variabel rente er dog, at man skal godkendes til det. Meget firkantet sagt, så er hovedreglen, at der være plads i budgettet til at betale renter og afdrag på et lån med fast rente for at blive godkendt til variabel rente.
Men når der er hovedregler, er der også undtagelser, som baseres på belåningsgraden og boligejerens økonomi i øvrigt.

Når man vælger lån med variabel rente, er der 2 fordele:

• Man sparer renter
• Man afdrager mere på gælden.

Men der er også ulemper:

• Man kender kun renten i en begrænset periode
• Bidragssatsen er højere
• Man får ikke muligheden for at reducere gælden ved låneomlægning.

Her viser vi 2 eksempler, hvor en boligkøber skal vælge mellem fast og variabel rente.

Eksempel 1 er sammenligning af fast rente og et F3-lån hvor man kender renten i 3 år ad gangen. Kursværdien af lånet er 2 millioner.

Fordelen her og nu er, at nettoydelsen er 614 kr. lavere pr. måned, samt af man afdrager 528 kr. mere pr. måned.
Når der er gået 3 år, er gælden 55.379 kr. lavere på F3 lånet og samtidig har man sparet 22.578 kr. i nettoydelser.
Men efter 3 år kender man ikke renten og derfor heller ikke ydelsen de kommende 3 år.

Og hvis renten er steget med 1%, så bliver nettoydelsen på F3 kun 23 kr. kr. lavere.
Men hvis renten er steget med 1%, så er kursværdien faldet på lånet med fast rente. Kursværdien vil være 70.621 kr. lavere.
Men kursværdien er kun relevant, hvis man omlægger lånet, og i dette tilfælde skal 4% lånet f.eks. omlægges til 5% hvis man fortsat vil have fast rente. Og så vil gælden være 1.820.000 kr. i forhold til gælden på F3 som er 1.869.317 kr. og nettoydelsen vil blive på 8.877 kr. i forhold til start nettoydelsen på 8.802 kr.

Det samme regnestykke kan man lave med et F5-lån, hvor man kender renten i 5 år ad gangen.

Her er start nettoydelsen 902 kr. lavere pr. måned og afdraget er 563 kr. større. Efter 5 år er gælden på F5-lånet 68.362 kr. lavere og du vil samlet have sparet 55.128 kr. i nettoydelser.
Og selvom renten skulle være steget med 1% og du kan få en kursgevinst ved at omlægge 4% lånet, vil du stadig have sparet penge ved at vælge F5-lånet.

For begge eksempler gælder dog, at lånet med fast rente muligvis vil kunne omlægges flere gange i løbet af 3 eller 5 år, hvis det er egnet til Aktiv Gældspleje.

Vi rådgiver dig naturligvis om valg af lån, når du skal købe bolig, eller skal have ændret finansieringen.

Ring på telefon 3336 4006 eller skriv til realkredit@faster.dk

The post Usikre tider first appeared on Aktiv gældspleje.

Gennem den seneste tid har der været en lille ”priskrig” i gang mellem realkreditinstitutterne. Realkredit Danmark lagde ud med at fjerne tillægget for afdragsfrihed for gæld op til 60% af vurderingen, og de øvrige institutter svarede igen på forskellig vis og i flere omgange. Fælles for prisnedsættelserne er, at det primært er prisen på afdragsfrihed som er faldet, men de øvrige satser har også fået en mindre justering.

Når man beregner hvor meget der skal betales i bidrag på et realkreditlån, skal man ikke kun se på bidragssatsen, som er det mest synlige, og som man kan se i prislisterne. Bidragsbetalingen er baseret på:

• Bidragssatsen
• Størrelsen på lånet
• Vurderingen af ejendommen.

Realkreditinstituttets værdiansættelse af boligen er vigtig, fordi bidragssatserne stiger i takt med belåningsgraden, som er gælden i forhold til ejendomsværdien.

I ejerboliger beregnes bidraget i disse intervaller:

0-40% af værdien
40-60% af værdien
over 60%.

Og så beregnes en vægtet bidragssats, som er gældende for lånet.

Her viser vi en sammenligning, hvor der lånes 3 millioner kr. og hvor belåningen er 80% i alle institutter. F.eks. i forbindelse med ejerskifte, hvor købesummen er lig med vurderingen.

I sammenligningen er forskellen på det billigste og det dyreste institut 2.510 kr. det første år på lån med fast rente. På andre låntyper er forskellen større. Jyske Realkredit tilbyder ikke F-Kort hvor renten ændres hver 6. måned, men har valgt F1 -lån som alternativ og her er de 10.594 kr. billigere end Realkredit Danmark. Hverken Totalkredit eller Nordea udsteder nye F1-lån.

Som nævnt har ”priskrigen” primært handlet om lån med afdragsfrihed, og især belåningen op til 60% er blevet billigere. I Realkredit Danmark er tillægget helt fjernet, så det ikke koster ekstra at få afdragsfrihed, hvis lånet er under 60% af vurderingen, og så ser billedet sådan ud:

Indtil nu er en sammenligning nem, fordi forudsætningen er, at alle institutter har samme vurdering af ejendommen. Det har de f.eks. når det er når en bolig købes, for så er handelsprisen i de fleste tilfælde lig med vurderingen.

Men hvad nu, hvis en boligejer vil afsøge mulighederne for et billigere lån ved at skifte realkreditinstitut? Det kan f.eks. være tilfældet, hvis man skal omlægge et eksisterende lån og samtidig låne ekstra til at indfri bankgæld. I det tilfælde skal realkreditinstituttet vurdere en ejendomsværdi, som bidragssatsen beregnes ud fra. Og så er der plads til skøn, selvom Finanstilsynet også her har lavet såkaldte vejledninger til hvordan der skal vurderes osv.

Det betyder, at selvom man kan sammenligne bidragssatser i prislisterne, så kan man ikke sammenligne prisen på lån før man også kender vurderingen. I denne sammenligning af lån med fast rente og F5-lån, viser vi, hvor meget vurderingen skal være højere i Realkredit Danmark, Nordea og Jyske Bank, hvis deres bidragssats skal matche bidragssatsen i Totalkredit.

Den største forskel i vurderingen for lån med fast rente og F5-lån er henholdsvis 650.000 kr. og 1.400.000 kr. Og her er det ikke nødvendigvis Totalkredit som vurderer ”rigtigt”. De kan jo vurdere for lavt, men det er dog nogle ret store forskelle.

Her viser vi sammenligningen, hvis lånene er afdragsfri, og her er forskellen mindre, henholdsvis 300.000 kr. og 425.000 kr. og det viser tydeligt at det er på lån med afdragsfrihed ændringerne har været størst.

Og som nævnt er prisen på afdragsfrihed primært konkurreret ned på belåning op til 60%, og det ses tydeligt her.

Hvis du ønsker rådgivning om realkreditlån skal du bare ringe på telefon 3336 4006 eller skrive til realkredit@faster.dk

Vi kan også sammenligne bidragssatser på lån til fritidsboliger og hvis din finansiering er delt op i 2 realkreditlån.

The post Nye bidragssatser i realkreditinstitutterne. first appeared on Aktiv gældspleje.

The post Lavere bidragssatser first appeared on Aktiv gældspleje.

Der er masser af signalværdi i at bidragssatserne nu bliver lavere. Boligejerne skal bare lige finde ud af, om deres lån er omfattet. I Totalkredit får alle boligejerne glæde af prisfaldet, mens det i Realkredit Danmark kun er nye kunder. Og de fleste steder gælder prisfaldene kun for lån med fast rente.
Vi har lavet en opdateret sammenligninger som ændringerne er annonceret den 5.2.2026, med henholdsvis 80% belåning og 60% belåning og i stedet for at sammenligne promiller viser vi også betalingen i kroner.

Når man sammenligner bidragssatserne, skal man huske, at de forudsætter at alle 4 institutter vurderer ejendommen til samme værdi. Hvis det ene institut vurderer højere eller lavere, ændrer beregningerne sig. F.eks.

Så konkurrencen er altså ikke nødvendigvis kun på satserne. Vurderinger er baseret på skøn og kan altså strækkes lidt.

Bidragssatserne i Totalkredit er efter 0,25% i Kundekroner som p.t. gælder til og med 2029.

The post Bidragssatserne falder first appeared on Aktiv gældspleje.